Cómo escribir un plan de negocios para una empresa inmobiliaria Fix-n-Flip

Publicado: 2021-11-28

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Cambiar de hogar es una buena televisión de realidad, pero también puede ser un buen negocio. Lo que no suelen mostrar en la pantalla de programas como Flip o Flop es que escribir un plan de negocios es imprescindible.

Si está pensando en iniciar un negocio que compra casas, las repara y luego las revende con una ganancia, el primer paso es escribir un plan de negocios. Escribir un plan de negocios para una empresa de bienes raíces lo ayudará a determinar sus objetivos y crear una hoja de ruta viva, una herramienta para desarrollar su negocio. Eche un vistazo a los planes de negocio de muestra de la empresa inmobiliaria de Bplans en busca de inspiración. Se pueden descargar gratis.

Existen algunos tipos diferentes de planes de negocios según sus objetivos. Si busca una inversión o un préstamo bancario, lo que necesita es un plan de negocios tradicional. Si desea elaborar un plan estratégico para trazar el potencial de crecimiento de su negocio, podría considerar un plan de negocio Lean .

Esta guía lo guiará a través de los pasos para escribir un plan de negocios completo para su empresa de bienes raíces. Pero sepa que un plan Lean comparte los mismos componentes de un plan de negocios tradicional, es más corto.

Independientemente del tipo de plan que elija, recuerde que un plan de negocios es un documento vivo. Debería volver a visitarlo con regularidad a medida que pasa el tiempo. Establezca un tiempo específico cada mes para revisarlo , comparar los pronósticos con los reales y revisar según sea necesario. Las suposiciones cambian según la experiencia, y su plan de negocios debería cambiar junto con estas suposiciones . Puede ser una herramienta poderosa para establecer y alcanzar metas como agente inmobiliario.

Resumen ejecutivo

El resumen ejecutivo proporciona una descripción general de su empresa de bienes raíces y sus planes. Limítelo a 1 o 2 páginas. Sirve como una versión mini de todo su plan.

Así que asegúrese de escribirlo al final, después de haber pensado en las otras secciones de su plan de negocios. Los inversores leerán su resumen ejecutivo y decidirán si vale la pena dedicar tiempo a leer el resto del plan. Así que asegúrate de esforzarte. Sea breve.

En primer lugar, desea establecer una visión general amplia de sus servicios: ¿bienes raíces puros? ¿Bienes raíces e hipotecas? ¿Qué tal el trabajo de título? También querrá resumir alguna información estructural y financiera. Por ejemplo, ¿es una sociedad limitada o una sociedad de responsabilidad limitada?

Considere este ejemplo: Pleasant Acres Real Estate, LLC (PARE) es una empresa de nueva creación ubicada en El Paso, Texas. PARE se especializa en reparar y remodelar propiedades residenciales comprando casas que necesitan reparación, renovándolas y luego volviéndolas a poner en el mercado.

Su resumen ejecutivo incluirá las siguientes secciones:

  • Quién es usted: su nombre comercial, ubicación e información de contacto.
  • Lo que ofrece y el problema que resuelve su negocio: ¿Qué ofrece su empresa y por qué es necesario? Esta es tu propuesta de valor .
  • Mercado objetivo: ¿Quién es su comprador ideal? ¿Están buscando una casa de inicio o una residencia más permanente? Se específico.
  • Competencia: ¿Quién más ofrece servicios similares?
  • Equipo: ¿Quién está en su equipo de gestión?
  • Resumen financiero: Explique su modelo de negocio, costos de puesta en marcha, ingresos y pasivos a la empresa. Mencione sus necesidades de financiamiento.
  • Hitos y tracción: ¿Cómo ha validado que existe una necesidad para su empresa en su ubicación?

Posiciona la oportunidad de tu empresa

Ahora que tiene una idea de qué incluir en su resumen ejecutivo, guarde esa información para el futuro.

Es hora de comenzar a escribir su plan. Comience con la sección de oportunidades, ya que está escribiendo el resumen ejecutivo por última vez. Las siguientes secciones de su plan describirán colectivamente la oportunidad comercial de su empresa. Cubrirá el problema que ha identificado y la solución que ofrece su empresa. Luego, pensará en su cliente ideal, su competencia y sus oportunidades de crecimiento.

Esta sección de su plan de negocios describe los servicios que brinda y cómo benefician a sus clientes.

Problema y solucion

Piense en el problema específico que su empresa inmobiliaria se propone resolver. ¿Qué falta en el mercado, algo que sus competidores no ofrecen o no ofrecen lo suficiente?

El problema: El Paso es un mercado inmobiliario activo con muchos jóvenes y familias que buscan casas baratas. A menudo, no quieren renovar una propiedad por sí mismos y preferirían mudarse rápidamente a una casa reformada.

La solución: PARE asume el costo de las renovaciones para los jóvenes que no tienen el tiempo, los conocimientos ni el dinero para hacerlo ellos mismos. Piense en lo que distingue a su empresa inmobiliaria de la competencia. Por ejemplo, PARE confía en sus capacidades de cambio de casa para comprar una propiedad a costos más bajos y venderla a un precio más alto.

Cuando escriba esta sección de su plan, considere hablar con clientes o clientes potenciales para asegurarse de que está resolviendo un problema real para ellos.

Mercado objetivo

Su mercado objetivo son sus posibles clientes ideales. Esta sección aclara quiénes son y cuántos de ellos hay.

Por ejemplo, PARE repara y cambia casas en el mercado inmobiliario de El Paso . Con una edad promedio de 33 años y un ingreso familiar promedio de $ 37,172, El Paso es un mercado principal para vender casas renovadas a jóvenes solteros y familias nuevas que no quieren soportar la carga de rehacer una casa ellos mismos.

Un análisis de mercado formal puede ayudar a verificar que existe una necesidad para su práctica particular en su ubicación prevista. También desea realizar estudios de mercado tanto primarios como secundarios .

Su sección de mercado objetivo debe incluir:

TAM, SAM y SOM

TAM, SAM y SOM significa mercado total disponible (TAM), mercado disponible segmentado (SAM) y participación de mercado (SOM).

Aquí, está viendo la diferencia entre dirigirse a todos (todas las personas en su área que están buscando casas), versus sus clientes ideales (tal vez estos son aquellos que están dispuestos a pagar más por una casa que ya está renovada), versus el número de compradores de vivienda nueva a los que cree que puede llegar de manera realista en sus primeros años.

La idea aquí es que no todo el mundo será un cliente ideal.

Persona del comprador

Crea un personaje que represente a tu cliente ideal. Podría ser un hombre de 35 años con una familia joven que busca su primer hogar para empezar.

Pregúntese qué necesita de usted como su empresa inmobiliaria. Piense en los servicios que puede ofrecer para satisfacer estas necesidades. Adapte su plan de marketing y ventas para atraer a más personas como su cliente ideal.

Clientes clave

Si vende principalmente a consumidores, puede omitir esta sección y continuar. Es más importante para las empresas que venden a otras empresas.

Podría considerar la posibilidad de establecer asociaciones con empresas locales que remitan a las personas a sus servicios inmobiliarios.

Matriz de competencia y competencia:

Haga una lista de los competidores (hay muchos en mercados altamente fragmentados como el inmobiliario) y analice qué los hace competitivos.

Debido a la naturaleza competitiva del mercado, se ha vuelto común que las personas decidan entre agentes inmobiliarios de servicio completo y agentes inmobiliarios que cobran una " tarifa por servicio ". Los precios competitivos y los servicios adicionales son otras formas en que las empresas inmobiliarias se mantienen competitivas. Estos son algunos de los servicios que debe brindar como agente de bienes raíces.

Productos y servicios futuros

Nombre los productos / servicios que ofrecerá a medida que su empresa gane más dinero y a medida que su mercado desarrolle nuevas necesidades.

Tal vez desee hacer la transición de ser un agente de bienes raíces en solitario que cambia casas en el suelo a ser un gerente de un equipo de bienes raíces . Este movimiento puede liberar su tiempo para buscar más clientes en lugar de lidiar con los aspectos prácticos del negocio a diario. Tal vez desee expandirse a los mercados inmobiliarios internacionales y llegar a una base de clientes global. O tal vez desee tener una especialización secundaria, como convertir viejos almacenes en condominios.

Describa sus ideas generales para el futuro en esta sección.

Ejecución: cómo responderá su empresa a la oportunidad

La sección de ejecución describe cómo maximizará la oportunidad para su negocio.

Los componentes de esta sección incluyen:

  • Tu plan de marketing y ventas
  • Asociaciones o alianzas estratégicas
  • Tu plan de operaciones
  • Información de su equipo y empresa
  • Plan financiero
  • Hitos y métricas que deberá alcanzar para ser viable
  • Sus supuestos y riesgos clave
  • Su solicitud de financiación y estrategia de salida, si corresponde

Plan de marketing y ventas

En su plan de marketing y ventas , dirá más sobre cómo atraerá al mercado en su área.

Por ejemplo, en 2018, Trulia clasificó a El Paso entre los cinco mejores mercados inmobiliarios de entre 100 de las áreas metropolitanas más pobladas del país. Denominó a la ciudad como "un mercado de moda para los jóvenes sociales y los solteros". Estas clasificaciones ayudan a las empresas de bienes raíces a brindar los servicios que mejor se adaptan al mercado de su área.

Obtenga más información sobre cómo realizar una investigación de mercado antes de establecer demasiado en esta parte de su plan.

Que incluir:

  • Posicionamiento : Describa cómo presentará su empresa al mercado. El posicionamiento de una empresa de bienes raíces será específico para su ubicación y para los segmentos de mercado a los que se dirige. Crea una declaración de posicionamiento que te ayude a aclarar tus pensamientos.
    • Utilice este modelo para ayudar: “Para [descripción del mercado objetivo] que [necesidad del mercado objetivo], [cómo nuestra oferta comercial satisface la necesidad]. A diferencia de la [competencia clave], es [la característica más distintiva] ".
  • Precios : diseñe sus precios para que cubran sus costos y coincidan con la tarifa del mercado. Querrá conocer los precios medios de venta y alquiler de la zona. Querrá saber la cantidad promedio de tiempo que tarda una casa en el mercado para vender. Y querrá saber el promedio de meses de oferta , o cuánto tardarán en venderse las viviendas que se encuentran actualmente en el mercado.
  • Promoción : explique su plan de publicidad y tácticas de marketing, ya sea en línea , impresa o en red. Una empresa de bienes raíces puede considerar asociarse con un sitio de anuncios en línea como Zillow , organizar recorridos por el vecindario o utilizar una variedad de otras tácticas de marketing . Las fotos ayudan a que sus anuncios en línea atraigan espectadores, y muchos sitios de anuncios permiten hasta 12 fotografías de una propiedad . Considerar contratar a un fotógrafo profesional ya que las imágenes son muy importantes.
  • Alianzas estratégicas : enumere las personas u organizaciones con las que está trabajando, como sitios de listas de terceros. Esta lista incluiría sitios como Zillow y cualquier asociación con empresas locales. También deberá consultar a varios especialistas a medida que cambia la casa. Estos socios pueden incluir abogados, contratistas, tasadores y proveedores de materiales. ¿Actuará como el flipper y el agente de todas las casas, o algunas veces cambiará una casa y se asociará con otro agente de bienes raíces para traerle un comprador? Existe una gran cantidad de organizaciones con las que puede asociarse o simplemente consultar como recursos para su empresa de bienes raíces .

Para obtener más ideas sobre cómo comercializar su empresa de bienes raíces, lea sobre cómo planificar e implementar más técnicas de marketing de bienes raíces .

Operaciones

La sección de operaciones cubre cómo funciona su negocio, desde la logística hasta la tecnología.

Abastecimiento y cumplimiento

Así es como recibe sus "productos" de otros proveedores y cómo se los entrega a sus clientes.

“Entregar” casas a los clientes no es su objetivo. Más bien, atrae a los clientes para que compren las casas que está vendiendo. Sin embargo, cuando comience su empresa de bienes raíces, querrá trabajar para hacer y mantener contactos como posibles clientes . Estos clientes te proporcionarán las primeras casas que puedas poner en el mercado.

Tecnología

Las empresas inmobiliarias ahora utilizan una variedad de nuevas y emocionantes tecnologías.

Las personas en el negocio predicen que la tecnología se desarrollará para generar más información basada en datos sobre qué espacios brindan el mejor valor a los residentes. Otros predicen que los modelos de valoración automatizados proporcionarán información de ingresos y gastos más sofisticada, posiblemente reemplazando a los analistas financieros.

Las plataformas de redes sociales, desde Facebook hasta Snapchat, ofrecen oportunidades de anuncios de geoperimetraje que permiten a los agentes inmobiliarios encontrar a sus clientes e inversores potenciales en sus teléfonos inteligentes. Notarize ofrece servicios de notaría en línea seguros, imprescindibles para un negocio con muchas firmas.

Almacenamiento de documentación e información

Encuentre un sistema de archivo que funcione para usted. Asegúrese de capacitar a todo el personal para que se adhiera al sistema. Considere la posibilidad de crear copias de seguridad electrónicas de documentos en papel. Crea archivos PDF de correos electrónicos para almacenarlos. Investigue las mejores prácticas para la gestión de documentos , especialmente cuando se trata de información privada.

Hitos y métricas

Establezca fechas de inicio, fechas de finalización y presupuestos para hitos específicos, antes y después de lanzar su negocio. Establezca hitos medibles y alcanzables. Los hitos pueden referirse a cualquier aspecto de su empresa inmobiliaria siempre que enfaticen el crecimiento. En el caso de las métricas , decida qué números comprobar periódicamente para realizar un seguimiento del estado de su empresa.

Las métricas clave para una empresa inmobiliaria pueden incluir:

  • Comisión media por venta
  • Cambios en el precio medio de venta a lo largo del tiempo
  • Número de días dedicados a cambiar una propiedad
  • Número de días que una propiedad pasa en el mercado
  • Costo promedio de cambiar una propiedad
  • Número de visitas por venta
  • Diferencia porcentual entre precios de venta y precios de venta

Esta sección también debe incluir ejemplos de tracción, supuestos clave y riesgos:

  • Tracción : repase los principales hitos que ha logrado. Estos hitos demuestran que su modelo de negocio funciona y que está satisfaciendo una necesidad de su mercado. La tracción es la forma de convencer a los inversores de que es digno de financiación.
  • Supuestos y riesgos clave : reconozca los supuestos en los que basa su negocio. Propóngase demostrar que tienen razón, si puede. Además, analice los riesgos para que los inversores sepan que ha considerado lo que podría salir mal y que tiene un plan para enfrentar los desafíos. El mercado inmobiliario se vincula con la economía en general. Las fluctuaciones económicas pueden afectar la capacidad y la voluntad de las personas para comprar una casa. Al invertir una casa, valorar la propiedad puede ser un riesgo. Podría pagar demasiado al adquirir una casa y no obtener ganancias al venderla. Nunca puede estar 100 por ciento seguro de haber valorado una casa exactamente por lo que vale .

También debe prepararse para los costos inesperados que surjan durante el proceso de inversión. Tal vez descubra moho negro debajo del fregadero de la cocina en una casa que está volteando. Evite comprar casas en mal estado. Realice una inspección de la casa antes de comprar, o al menos mire la casa con alguien que sepa de plomería, electricidad, etc. Y evite renovaciones que realmente reduzcan el valor de reventa . Agregar una piscina, por ejemplo, puede desanimar a los compradores debido a los riesgos que crea. La naturaleza también presenta riesgos.

Las propiedades que compra, cambia y vende existen en entornos determinados y están expuestas a cualquier riesgo en esos entornos, desde desastres naturales hasta el cambio climático . Existen amplios recursos sobre gestión de riesgos para agentes inmobiliarios .

Equipo

Su equipo puede ser más importante que su producto o servicio. Describe a tu equipo aquí, incluso si solo eres tú y una recepcionista quienes atienden el teléfono en el edificio de tu oficina.

  • Equipo directivo y calificaciones: aborde quién trabaja para usted o con usted, qué hacen y cuánto les paga. Recopile los detalles de su experiencia y educación relevantes.
  • Planes de contratación : describa a quién, si es que necesita contratar a alguien, para llenar los vacíos de habilidades en su equipo de administración y cuánto planea pagarles.

Si va a comprar y vender casas como un esfuerzo de equipo con otros agentes inmobiliarios en su negocio, asegúrese de darles a sus clientes la información de contacto de todos los miembros de su equipo.

Resumen de la empresa

En esta sección , incluya la siguiente información sobre la estructura legal y organizativa de su empresa.

  • Declaración de misión : su declaración de misión articula sus objetivos para lo que su empresa hace por sus clientes, empleados y propietarios. Se leerá algo como esto: "Nuestra misión es proporcionar X (servicios) para Y (clientes) mediante Z (métodos)".
  • Propiedad intelectual : enumere todas las patentes que tenga o tenga pendientes, y mencione cualquier tecnología central que esté licenciando de otra empresa. Asegúrese de evitar la infracción de derechos de autor cuando cree imágenes y anuncios para comercializar su empresa.
  • Estructura legal y propiedad : explique la estructura de su negocio y quién es el propietario de la propiedad.
  • Ubicación de la empresa: describa la ubicación de la empresa y las instalaciones que posee. Por ejemplo, PARE reside en un edificio de oficinas compartido donde alquila un espacio privado junto con otras startups.
  • Historial de la empresa si se trata de una empresa existente: proporciona antecedentes para posibles nuevos empleados.

Plan financiero

Su plan financiero lo ayuda a realizar un seguimiento de sus finanzas para que pueda medir con precisión el desempeño de su empresa.

Incluya estos elementos clave:

  • Estado de pérdidas y ganancias : explica cómo su empresa obtuvo ganancias o incurrió en pérdidas en un período de tiempo determinado (generalmente tres meses) al enumerar todos los ingresos y gastos y, a continuación, documentar la cantidad total de ganancias o pérdidas netas.
  • Estado de flujo de efectivo : documentación de cuánto efectivo ingresó la empresa, cuánto pagó y el monto de su saldo de efectivo final (mensualmente).
  • Balance general : muestra instantáneas del desempeño de su empresa en un momento dado al incluir cuánto dinero tiene en el banco, cuánto le deben sus clientes y cuánto le debe a sus proveedores.
  • Previsión de ventas : proyecciones de lo que cree que venderá en un período de tiempo determinado (1 a 3 años).
  • Ratios comerciales : comparaciones de las finanzas de su empresa con números del perfil de la industria.
  • Plan de personal : Gastos de empleados.
  • Uso de fondos : necesario si busca una inversión o un préstamo. Esta sección explica cómo utilizará el dinero de los inversores, ya sea para marketing o para la compra de inventario.
  • Estrategia de salida : necesaria si está buscando una inversión. Esta sección incluye un breve plan de cómo venderá su empresa con el tiempo. Podrías venderlo a otra empresa o al público. Enumere algunas empresas a las que eventualmente podría venderle. Esto es importante para los inversores, ya que les dice cómo ganarán dinero con su inversión.

Además, considere los costos de inicio. Al reparar y reformar casas, los agentes inmobiliarios primero deben considerar cuatro costos clave:

  • Costo de adquisición de propiedad
  • Costo de rehabilitación y reparaciones
  • Cargar los costos para cambiar una casa
  • Costo de marketing y venta.

La televisión de realidad engaña a los espectadores si se van pensando que el precio de compra, el precio fijo y el precio de venta son los únicos gastos que deben anticipar cuando cambian una casa.

Si utiliza a un tercero para encontrar propiedades para que pueda invertir, le debe una tarifa de búsqueda. Si toma préstamos para comprar propiedades, espere pagar intereses, ya que no sabe cuándo terminará de cambiar y vender la propiedad.

Y desea pagar el seguro de las propiedades que está cambiando. Los aficionados a las viviendas recomiendan pagar más que una póliza básica para propietarios de viviendas, ya que las renovaciones conllevan riesgos adicionales. Planifique asumir todos los gastos, no solo los básicos.

Apéndice

El apéndice proporciona un espacio para cuadros, gráficos, imágenes u otros elementos que no encajan en otras partes del plan de negocios. Grandes conjuntos de datos o ayudas visuales pueden distraer si se encuentran en el medio del plan. En su lugar, manténgalos aquí.

Puede incluir versiones ampliadas de sus previsiones de ventas y otras finanzas. O puede incluir planes de personal que se extiendan más en el futuro y mostrar los costos de seguro para los empleados. También puede incluir supuestos generales sobre impuestos y tasas de interés en los próximos meses.

Conclusión

¡Ahora, regrese y escriba su resumen ejecutivo! Una vez que termine de escribir su plan de negocios, considere los siguientes pasos, como la investigación de mercado y la marca . Para ayudarlo a comenzar, puede descargar nuestra plantilla de plan de negocios tradicional gratuita o nuestra plantilla de plan Lean . LivePlan también puede ayudarlo a recorrer el proceso de redacción de su plan de negocios cuando esté listo para comenzar.

Además de esta guía, Bplans ofrece recursos para ayudarlo a comenzar: nuestra Guía de inicio de negocios inmobiliarios y nuestros planes comerciales de muestra gratuitos para bienes raíces .

Recuerde que debe seguir revisando y editando su plan de negocios después de escribirlo. No lo guarde en un cajón en algún lugar y olvídese de él. En su lugar, utilícelo como una herramienta para asegurarse de que su empresa de bienes raíces se mantenga en el buen camino.