Comment rédiger un plan d'affaires pour une société immobilière Fix-n-Flip

Publié: 2021-11-28

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Le retournement de maison fait une bonne télé-réalité, mais cela peut aussi faire de bonnes affaires. Ce qu'ils ne montrent généralement pas à l'écran dans des émissions comme Flip ou Flop, c'est que la rédaction d'un plan d'affaires est un must.

Si vous envisagez de démarrer une entreprise qui achète des maisons, les répare puis les revend avec profit, la première étape consiste à rédiger un plan d'affaires. La rédaction d'un plan d'affaires pour une société immobilière vous aidera à identifier vos objectifs et à créer une feuille de route vivante, un outil pour développer votre entreprise. Consultez les exemples de plans d'affaires de la société immobilière de Bplans pour vous inspirer. Ils sont téléchargeables gratuitement.

Il existe différents types de business plans en fonction de vos objectifs. Si vous recherchez un investissement ou un prêt bancaire, un plan d'affaires traditionnel est ce dont vous avez besoin. Si vous souhaitez élaborer un plan stratégique pour cartographier le potentiel de croissance de votre entreprise, vous pouvez envisager un plan d'affaires Lean .

Ce guide vous guidera à travers les étapes de la rédaction d'un plan d'affaires complet pour votre société immobilière. Mais sachez qu'un plan Lean partage tous les mêmes composants d'un plan d'affaires traditionnel - il est juste plus court.

Quel que soit le type de plan que vous choisissez, n'oubliez pas qu'un plan d'affaires est un document évolutif. Vous devriez le revoir régulièrement au fil du temps. Fixez une heure précise chaque mois pour l'examiner , en comparant les prévisions aux données réelles et en les révisant si nécessaire. Les hypothèses changent en fonction de l'expérience, et votre plan d'affaires devrait changer en fonction de ces hypothèses . Cela peut être un outil puissant pour fixer et atteindre des objectifs en tant qu'agent immobilier.

Résumé

Le résumé donne un aperçu de votre société immobilière et de vos projets. Limitez-le à 1 à 2 pages. Il sert de mini-version de l'ensemble de votre plan.

Assurez-vous donc de l'écrire en dernier, après avoir déjà réfléchi aux autres sections de votre plan d'affaires. Les investisseurs liront votre résumé et décideront s'il vaut la peine de lire le reste du plan. Assurez-vous donc de faire des efforts. Soyez bref.

Tout d'abord, vous souhaitez dresser le panorama général de vos prestations : L'immobilier pur ? Immobilier et hypothèque ? Qu'en est-il du travail de titre ? Vous voudrez également résumer certaines informations structurelles et financières. Par exemple, s'agit-il d'une société en commandite ou d'une société à responsabilité limitée ?

Prenons cet exemple : Pleasant Acres Real Estate, LLC (PARE) est une entreprise en démarrage située à El Paso, au Texas. PARE se spécialise dans la réparation et le retournement de propriétés résidentielles en achetant des maisons nécessitant des réparations, en les rénovant, puis en les remettant sur le marché.

Votre résumé comprendra les sections suivantes :

  • Qui vous êtes : le nom de votre entreprise, votre emplacement et vos coordonnées.
  • Ce que vous proposez et le problème que votre entreprise résout : qu'est-ce que votre entreprise propose et pourquoi est-ce nécessaire ? C'est votre proposition de valeur .
  • Marché cible : qui est votre acheteur idéal ? Cherchent-ils une maison de départ ou une résidence plus permanente? Être spécifique.
  • Concurrence : Qui d'autre propose des services similaires ?
  • Équipe : Qui fait partie de votre équipe de direction ?
  • Résumé financier : expliquez votre modèle d'entreprise, les coûts de démarrage, les revenus et les obligations envers l'entreprise. Mentionnez vos besoins de financement.
  • Jalons et traction : comment avez-vous validé qu'il existe un besoin pour votre entreprise dans votre région ?

Positionnez l'opportunité de votre entreprise

Maintenant que vous avez une idée de ce qu'il faut inclure dans votre résumé, classez ces informations pour l'avenir.

Il est temps de commencer à rédiger votre plan. Commencez par la section des opportunités puisque vous écrivez le résumé en dernier. Les prochaines sections de votre plan décriront collectivement l'opportunité commerciale de votre entreprise. Vous couvrirez le problème que vous avez identifié et la solution proposée par votre entreprise. Ensuite, vous réfléchirez à votre client idéal, à vos concurrents et à vos opportunités de croissance.

Cette section de votre plan d'affaires décrit les services que vous fournissez et comment ils profitent à vos clients.

Problème et solution

Pensez au problème spécifique que votre société immobilière s'efforcera de résoudre. Qu'est-ce qui manque sur le marché, quelque chose que vos concurrents ne fournissent pas ou ne fournissent pas assez ?

Le problème : El Paso est un marché immobilier en vogue avec beaucoup de jeunes et de familles à la recherche d'un logement à bas prix. Souvent, ils ne souhaitent pas rénover eux-mêmes un bien et préféreraient emménager rapidement dans une maison inversée.

La solution : PARE prend en charge le coût des rénovations pour les jeunes qui n'ont pas le temps, les connaissances ou l'argent pour les faire eux-mêmes. Pensez à ce qui distingue votre société immobilière de la concurrence. Par exemple, PARE s'appuie sur ses capacités de renversement de maison pour acheter une propriété à moindre coût et la vendre à un prix plus élevé.

Lorsque vous rédigez cette section de votre plan, envisagez de parler à des clients ou des clients potentiels pour vous assurer que vous résolvez un problème réel pour eux.

Marché cible

Votre marché cible est votre client potentiel idéal. Cette section précise qui ils sont et combien il y en a.

Par exemple, PARE répare et retourne des maisons sur le marché immobilier d'El Paso . Avec un âge médian de 33 ans et un revenu médian des ménages de 37 172 $, El Paso est un marché de choix pour vendre des maisons rénovées aux jeunes célibataires et aux nouvelles familles qui ne veulent pas supporter le fardeau de refaire une maison eux-mêmes.

Une analyse de marché formelle peut aider à vérifier qu'il existe un besoin pour votre pratique particulière dans l'emplacement prévu. Vous souhaitez également effectuer des études de marché primaires et secondaires .

Votre section de marché cible doit inclure :

TAM, SAM et SOM

TAM, SAM et SOM signifient marché total disponible (TAM), marché disponible segmenté (SAM) et part de marché (SOM).

Ici, vous regardez la différence entre cibler tout le monde (toutes les personnes de votre région qui recherchent des maisons), par rapport à vos clients idéaux (peut-être ceux qui sont prêts à payer un supplément pour une maison déjà rénovée), par rapport au nombre d'acheteurs de maisons neuves que vous pensez pouvoir atteindre de façon réaliste au cours de vos premières années.

L'idée ici est que tout le monde ne sera pas un client idéal.

Personnalité de l'acheteur

Créez un personnage qui représente votre client idéal. Il pourrait être un homme de 35 ans avec une jeune famille, à la recherche de sa première maison de départ.

Demandez-vous ce qu'il attend de vous en tant que société immobilière. Réfléchissez aux services que vous pouvez offrir pour répondre à ces besoins. Adaptez votre plan de marketing et de vente pour attirer plus de personnes comme votre client idéal.

Les principaux clients

Si vous vendez principalement aux consommateurs, vous pouvez sauter cette section et passer à autre chose. C'est plus important pour les entreprises qui vendent à d'autres entreprises.

Vous pourriez envisager des partenariats avec des entreprises locales qui orienteront les gens vers vos services immobiliers.

Concurrence et matrice de compétition :

Répertoriez les concurrents (il y en a beaucoup sur des marchés très fragmentés comme l'immobilier) et analysez ce qui les rend compétitifs.

En raison de la nature concurrentielle du marché, il est devenu courant que les gens choisissent entre des agents immobiliers à service complet et des agents immobiliers qui facturent des « frais par service ». Des prix compétitifs et des services supplémentaires sont d'autres moyens par lesquels les sociétés immobilières restent compétitives. Voici quelques services que vous devez fournir en tant qu'agent immobilier.

Produits et services futurs

Nommez les produits/services que vous offrirez au fur et à mesure que votre entreprise gagnera de l'argent et que votre marché développera de nouveaux besoins.

Peut-être que vous souhaitez passer d'un agent immobilier en solo qui retourne des maisons sur le terrain à un gestionnaire d'une équipe immobilière . Cette décision peut vous libérer du temps pour poursuivre plus de clients au lieu de vous occuper quotidiennement des rouages ​​de l'entreprise. Vous souhaitez peut-être vous développer sur les marchés immobiliers internationaux et toucher une clientèle mondiale. Ou peut-être voulez-vous avoir une spécialisation secondaire, comme transformer d'anciens entrepôts en condos.

Décrivez vos grandes idées pour l'avenir dans cette section.

Exécution : Comment votre entreprise réagira-t-elle à l'opportunité

La section Exécution décrit comment maximiser les opportunités pour votre entreprise.

Les composants de cette section comprennent :

  • Votre plan marketing et commercial
  • Partenariats ou alliances stratégiques
  • Votre plan d'opérations
  • Informations sur votre équipe et votre entreprise
  • Plan financier
  • Jalons et métriques que vous devrez atteindre pour être viable
  • Vos principales hypothèses et risques
  • Votre demande de financement et stratégie de sortie, le cas échéant

Plan marketing et commercial

Dans votre plan de marketing et de vente , vous en direz plus sur la façon dont vous attirerez le marché de votre région.

Par exemple, en 2018, Trulia a classé El Paso dans le top cinq des marchés immobiliers les plus chauds sur 100 des zones métropolitaines les plus peuplées du pays. Il a surnommé la ville "un marché chaud pour les jeunes sociaux et les célibataires". Ces classements aident les sociétés immobilières à fournir les services qui correspondent le mieux au marché de leur région.

Apprenez-en davantage sur la réalisation d' études de marché avant de vous lancer dans cette partie de votre plan.

Quoi inclure :

  • Positionnement : Décrivez comment vous allez présenter votre entreprise sur le marché. Le positionnement d'une foncière sera spécifique à votre localisation et aux segments de marché que vous ciblez. Créez un énoncé de positionnement pour vous aider à clarifier vos pensées.
    • Utilisez ce modèle pour vous aider : « Pour [description du marché cible] qui [besoin du marché cible], [comment notre offre commerciale répond au besoin]. Contrairement à [la concurrence clé], c'est [la caractéristique la plus distinctive]. "
  • Tarification : Concevez votre tarification de manière à couvrir vos coûts et à correspondre au taux du marché. Vous voudrez connaître les prix moyens de vente et de location dans la région. Vous voudrez connaître le temps moyen qu'il faut pour vendre une maison sur le marché. Et vous voudrez connaître le nombre moyen de mois d'approvisionnement , ou combien de temps il faudra aux maisons actuellement sur le marché pour se vendre.
  • Promotion : Expliquez votre plan publicitaire et vos tactiques de marketing, qu'elles soient en ligne , imprimées ou en réseau. Une société immobilière peut envisager de s'associer à un site d'annonces en ligne comme Zillow , d'organiser des visites de quartier ou d'utiliser un éventail d'autres tactiques de marketing . Les photos aident vos annonces en ligne à attirer les visiteurs, et de nombreux sites d'annonces autorisent jusqu'à 12 photographies d'une propriété . Envisagez de faire appel à un photographe professionnel, car les visuels sont si importants.
  • Alliances stratégiques : répertoriez toutes les personnes ou organisations avec lesquelles vous travaillez, comme les sites de référencement tiers. Cette liste comprendrait des sites comme Zillow et tout partenariat avec des entreprises locales. Vous devrez également consulter divers spécialistes lorsque vous retournerez la maison. Ces partenaires peuvent inclure des avocats, des entrepreneurs, des évaluateurs et des fournisseurs de matériaux. Agirez-vous en tant que flipper et agent pour toutes les maisons, ou allez-vous parfois retourner une maison et vous associer à un autre agent immobilier pour vous apporter un acheteur ? Il existe une multitude d'organisations avec lesquelles vous pourriez former des partenariats, ou que vous pourriez simplement consulter en tant que ressources pour votre société immobilière .

Pour plus d'idées sur la façon de commercialiser votre société immobilière, découvrez comment planifier et mettre en œuvre d'autres techniques de marketing immobilier .

Opérations

La section des opérations couvre le fonctionnement de votre entreprise, de la logistique à la technologie.

Approvisionnement et exécution

C'est ainsi que vous recevez vos « produits » d'autres fournisseurs et comment vous les livrez à vos clients.

« Livrer » des maisons aux clients n'est pas votre objectif. Au contraire, vous attirez des clients pour acheter les maisons que vous vendez. Cependant, lorsque vous démarrez votre société immobilière, vous souhaiterez travailler à établir et à maintenir des contacts en tant que clients potentiels . Ces clients vous fourniront les premières maisons que vous pourrez mettre sur le marché.

La technologie

Les sociétés immobilières utilisent désormais une variété de nouvelles technologies passionnantes.

Les gens de l'entreprise prédisent que la technologie se développera pour générer davantage d' informations basées sur des données sur les espaces offrant la meilleure valeur aux résidents. D'autres prédisent que les modèles d'évaluation automatisés fourniront des informations plus sophistiquées sur les revenus et les dépenses, remplaçant éventuellement les analystes financiers.

Les plateformes de médias sociaux de Facebook à Snapchat offrent des opportunités publicitaires de géofencing qui permettent aux agents immobiliers de trouver leurs clients et investisseurs potentiels sur leurs smartphones. Notarize fournit des services de notaire en ligne sécurisés, un must pour une entreprise à forte signature.

Stockage de la documentation et des informations

Trouvez un système d'archivage qui fonctionne pour vous. Assurez-vous de former tout le personnel à respecter le système. Envisagez de créer des sauvegardes électroniques des documents papier. Créez des PDF d'e-mails pour les stocker. Recherchez les meilleures pratiques pour la gestion des documents , en particulier lorsque vous traitez des informations privées.

Jalons et métriques

Définissez des dates de début, des dates de fin et des budgets pour des jalons spécifiques, avant et après le lancement de votre entreprise. Fixez des jalons mesurables et réalisables. Les jalons peuvent concerner n'importe quel aspect de votre société immobilière tant qu'ils mettent l'accent sur la croissance. Pour les métriques , décidez des chiffres à vérifier régulièrement pour suivre la santé de votre entreprise.

Les indicateurs clés pour une société immobilière peuvent inclure :

  • Commission moyenne par vente
  • Évolution du prix de vente moyen dans le temps
  • Nombre de jours passés à retourner une propriété
  • Nombre de jours qu'une propriété passe sur le marché
  • Coût moyen de renversement d'une propriété
  • Nombre de visites par vente
  • Différence en pourcentage entre le prix demandé et le prix de vente

Cette section doit également inclure des exemples de traction, d'hypothèses clés et de risques :

  • Traction : Revenez sur les étapes importantes que vous avez franchies. Ces jalons démontrent que votre modèle d'entreprise fonctionne et que vous répondez à un besoin de votre marché. La traction est la façon dont vous convainquez les investisseurs que vous méritez un financement.
  • Hypothèses et risques clés : reconnaissez les hypothèses sur lesquelles vous fondez votre entreprise. Essayez de leur donner raison si vous le pouvez. Discutez également des risques afin que les investisseurs sachent que vous avez réfléchi à ce qui pourrait mal tourner et que vous avez un plan pour faire face aux défis. Le marché immobilier est lié à l'ensemble de l'économie. Les fluctuations économiques peuvent affecter la capacité et la volonté des gens d'acheter une maison. Lors du retournement d'une maison, l'évaluation de la propriété peut être un risque. Vous pourriez payer trop cher lors de l'acquisition d'une maison et ne pas faire de profit lors de la vente. Vous ne pouvez jamais vraiment être sûr à 100 pour cent que vous avez évalué une maison pour exactement ce qu'elle vaut .

Vous devez également vous préparer à des coûts imprévus pendant le processus de retournement. Peut-être que vous découvrez de la moisissure noire sous l'évier de la cuisine dans une maison que vous retournez. Évitez d'acheter des maisons en mauvais état. Effectuez une inspection de la maison avant d'acheter, ou au moins examinez la maison avec quelqu'un qui s'y connaît en plomberie, en électricité, etc. Et évitez les rénovations qui réduisent la valeur de revente . L'ajout d'une piscine, par exemple, peut rebuter les acheteurs en raison des risques qu'elle crée. La nature présente aussi des risques.

Les propriétés que vous achetez, retournez et vendez existent dans des environnements donnés et sont exposées à tous les risques dans ces environnements, des catastrophes naturelles au changement climatique . Il existe de nombreuses ressources sur la gestion des risques pour les agents immobiliers .

Équipe

Votre équipe peut être plus importante que votre produit ou service. Décrivez votre équipe ici, même s'il n'y a que vous et une réceptionniste qui répondez au téléphone dans votre immeuble de bureaux.

  • Équipe de direction et qualifications : indiquez qui travaille pour ou avec vous, que font-ils et combien vous les payez. Compilez les détails de leur expérience et de leur éducation pertinentes.
  • Plans d'embauche : indiquez qui, le cas échéant, vous devez embaucher pour combler les lacunes en matière de compétences dans votre équipe de direction et combien vous prévoyez de les payer.

Si vous envisagez d'acheter et de vendre des maisons en équipe avec d'autres agents immobiliers de votre entreprise, assurez-vous de donner à vos clients les coordonnées de tous les membres de votre équipe.

Présentation de l'entreprise

Dans cette section , incluez les informations suivantes sur la structure juridique et organisationnelle de votre entreprise.

  • Énoncé de mission : votre énoncé de mission énonce vos objectifs pour ce que votre entreprise fait pour ses clients, ses employés et ses propriétaires. Il se lira quelque chose comme ceci : « Notre mission est de fournir X (services) pour Y (clients) par Z (méthodes). »
  • Propriété intellectuelle : répertoriez tous les brevets que vous détenez ou avez en instance, et mentionnez toute technologie de base que vous concédez sous licence à une autre société. Assurez-vous d'éviter toute violation du droit d'auteur lorsque vous créez des images et des publicités pour commercialiser votre entreprise.
  • Structure juridique et propriété : Expliquez la structure de votre entreprise et à qui appartient combien.
  • Emplacement de l'entreprise : Décrivez l' emplacement de l'entreprise et les installations qu'elle possède. Par exemple, PARE réside dans un immeuble de bureaux partagé où il loue un espace privé aux côtés d'autres startups.
  • Historique de l'entreprise s'il s'agit d'une entreprise existante : cela fournit des informations sur les nouveaux employés potentiels.

Plan financier

Votre plan financier vous aide à suivre vos finances afin que vous puissiez évaluer avec précision les performances de votre entreprise.

Incluez ces éléments clés :

  • Compte de résultat : il explique comment votre entreprise a réalisé un bénéfice ou subi une perte dans un laps de temps donné (généralement trois mois) en répertoriant tous les revenus et dépenses, puis en documentant le montant total du bénéfice ou de la perte nets.
  • État des flux de trésorerie : Documentation indiquant combien d'argent l'entreprise a apporté, combien elle a payé et le montant de son solde de trésorerie de fin (sur une base mensuelle).
  • Bilan : instantané des performances de votre entreprise à un moment donné en incluant combien d'argent vous avez en banque, combien vos clients vous doivent et combien vous devez à vos fournisseurs.
  • Prévisions de vente : Projections de ce que vous pensez vendre dans un délai donné (1 à 3 ans).
  • Ratios commerciaux : comparaisons des données financières de votre entreprise avec les chiffres du profil de l'industrie.
  • Plan du personnel : Frais de personnel.
  • Utilisation des fonds : Nécessaire si vous recherchez un investissement ou un prêt. Cette section explique comment vous utiliserez l'argent des investisseurs, que ce soit pour la commercialisation ou l'achat de stocks.
  • Stratégie de sortie : Nécessaire si vous recherchez un investissement. Cette section comprend un bref plan sur la façon dont vous allez éventuellement vendre votre entreprise. Vous pouvez le vendre à une autre entreprise ou au public. Énumérez quelques entreprises auxquelles vous pourriez éventuellement vendre. Ceci est important pour les investisseurs car cela leur indique comment ils gagneront de l'argent avec leur investissement.

Tenez également compte des coûts de démarrage. Lorsqu'ils réparent et retournent des maisons, les agents immobiliers doivent d'abord prendre en compte quatre coûts clés :

  • Coût d'acquisition d'un bien
  • Coût de la rééducation et des réparations
  • Frais de port pour renverser une maison
  • Coût de marketing et de vente

La télé-réalité induit les téléspectateurs en erreur s'ils partent en pensant que le prix d'achat, le prix fixe et le prix de vente sont les seules dépenses qu'ils doivent anticiper lorsqu'ils retournent une maison.

Si vous faites appel à un tiers pour trouver des propriétés à renverser, vous lui devez des frais de recherche. Si vous contractez des emprunts pour acheter des propriétés, attendez-vous à payer des intérêts car vous ne savez pas quand vous aurez fini de revendre et de vendre la propriété.

Et vous voulez payer une assurance sur les propriétés que vous renversez. Home flippers recommande de payer plus qu'une police d'assurance habitation de base, car les rénovations comportent des risques supplémentaires. Prévoyez d'assumer toutes les dépenses, pas seulement les dépenses de base.

annexe

L' annexe fournit un espace pour tous les tableaux, graphiques, images ou autres éléments qui ne rentraient pas dans d'autres parties du plan d'affaires. De grands ensembles de données ou d'aides visuelles peuvent être gênants s'ils se trouvent au milieu du plan. Au lieu de cela, gardez-les ici.

Vous pouvez inclure des versions étendues de vos prévisions de ventes et d'autres données financières. Ou vous pouvez inclure des plans de personnel qui s'étendent plus loin dans le futur et afficher les coûts d'assurance pour les employés. Vous pouvez également inclure des hypothèses générales sur les taux d'imposition et d'intérêt dans les mois à venir.

Conclusion

Maintenant, revenez en arrière et rédigez votre résumé ! Une fois que vous avez terminé de rédiger votre plan d'affaires, envisagez les prochaines étapes, telles que l'étude de marché et la stratégie de marque . Pour vous aider à démarrer, vous pouvez télécharger gratuitement notre modèle de plan d'affaires traditionnel ou notre modèle de plan Lean . LivePlan peut également vous aider à suivre le processus de rédaction de votre plan d'affaires lorsque vous êtes prêt à partir.

En plus de ce guide, Bplans propose des ressources pour vous aider à démarrer : notre Guide de démarrage d'une entreprise immobilière et nos exemples gratuits de plans d'affaires pour l'immobilier .

N'oubliez pas que vous devez continuer à réviser et à modifier votre plan d'affaires après l'avoir rédigé. Ne le rangez pas dans un tiroir quelque part et oubliez-le. Utilisez-le plutôt comme un outil pour vous assurer que votre société immobilière reste sur la bonne voie.