Come scrivere un business plan per una società immobiliare Fix-n-Flip
Pubblicato: 2021-11-28Capovolgere le case è un buon reality TV, ma può anche essere un buon affare. Quello che di solito non mostrano sullo schermo in spettacoli come Flip o Flop è che scrivere un business plan è un must.
Se stai pensando di avviare un'attività che compri case, le aggiusti e poi le rivenda con profitto, il primo passo è scrivere un business plan. Scrivere un business plan per una società immobiliare ti aiuterà a individuare i tuoi obiettivi e creare una roadmap vivente, uno strumento per costruire la tua attività. Dai un'occhiata ai piani aziendali di esempio della società immobiliare di Bplans per trarre ispirazione. Sono scaricabili gratuitamente.
Esistono diversi tipi di piani aziendali a seconda dei tuoi obiettivi. Se stai cercando un investimento o un prestito bancario, un business plan tradizionale è ciò di cui hai bisogno. Se vuoi mettere insieme un piano strategico per mappare il potenziale di crescita della tua attività, potresti prendere in considerazione un Lean Business Plan .
Questa guida ti guiderà attraverso i passaggi di come scrivere un business plan completo per la tua società immobiliare. Ma sappi che un piano snello condivide tutti gli stessi componenti di un piano aziendale tradizionale: è solo più breve.
Qualunque sia il tipo di piano che scegli, ricorda che un business plan è un documento vivente. Dovresti rivederlo regolarmente con il passare del tempo. Imposta un orario specifico ogni mese per rivederlo , confrontando le previsioni con gli effettivi e rivedendo se necessario. Le ipotesi cambiano in base all'esperienza e il tuo piano aziendale dovrebbe cambiare insieme a queste ipotesi . Può essere un potente strumento per stabilire e raggiungere obiettivi come agente immobiliare.
Sintesi
Il sommario esecutivo fornisce una panoramica della tua società immobiliare e dei tuoi piani. Limitalo a 1 o 2 pagine. Serve come una versione mini dell'intero piano.
Quindi assicurati di scriverlo per ultimo, dopo aver già pensato alle altre sezioni del tuo piano aziendale. Gli investitori leggeranno il tuo riepilogo esecutivo e decideranno se vale la pena dedicare del tempo a leggere il resto del piano. Quindi assicurati di impegnarti. Sii breve.
Innanzitutto, vuoi stabilire l'ampia panoramica dei tuoi servizi: Immobili puri? Immobiliare e mutuo? Che ne dici del lavoro sul titolo? Dovrai anche riassumere alcune informazioni strutturali e finanziarie. Ad esempio, è una società in accomandita semplice o una società a responsabilità limitata?
Considera questo esempio: Pleasant Acres Real Estate, LLC (PARE) è una startup con sede a El Paso, in Texas. PARE è specializzata nel riparare e capovolgere le proprietà residenziali acquistando case che necessitano di riparazioni, ristrutturandole e quindi rimettendole sul mercato.
Il tuo riepilogo esecutivo includerà le seguenti sezioni:
- Chi sei: il nome della tua attività, la posizione e le informazioni di contatto.
- Cosa offri e il problema che risolve la tua attività: cosa offre la tua azienda e perché è necessario? Questa è la tua proposta di valore .
- Mercato di riferimento: chi è il tuo acquirente ideale? Stanno cercando una casa di partenza o una residenza più permanente? Sii specifico.
- Concorrenza: chi altro offre servizi simili?
- Team: chi fa parte del tuo team di gestione?
- Riepilogo finanziario: spiega il tuo modello di business, i costi di avvio, i ricavi e le passività per l'azienda. Indica le tue esigenze di finanziamento.
- Pietre miliari e trazione: come hai convalidato che c'è bisogno della tua azienda nella tua posizione?
Posiziona l'opportunità della tua azienda
Ora che hai un'idea di cosa includere nel riepilogo esecutivo, archivia queste informazioni per il futuro.
È ora di iniziare a scrivere il tuo piano. Inizia con la sezione delle opportunità poiché stai scrivendo il sommario esecutivo per ultimo. Le prossime sezioni del tuo piano descriveranno collettivamente l'opportunità di business della tua azienda. Tratterai il problema che hai identificato e la soluzione che la tua azienda offre. Quindi penserai al tuo cliente ideale, alla concorrenza e alle opportunità di crescita.
Questa sezione del tuo piano aziendale descrive quali servizi fornisci e in che modo avvantaggiano i tuoi clienti.
Problema e soluzione
Pensa al problema specifico che la tua società immobiliare si propone di risolvere. Cosa manca al mercato, qualcosa che i tuoi concorrenti non forniscono o non forniscono abbastanza?
Il problema: El Paso è un mercato immobiliare caldo con molti giovani e famiglie che cercano case a buon mercato. Spesso non vogliono ristrutturare una proprietà da soli e preferirebbero trasferirsi rapidamente in una casa capovolta.
La soluzione: PARE sostiene il costo dei lavori di ristrutturazione per i giovani che non hanno il tempo, le conoscenze o i soldi per farlo da soli. Pensa a cosa distingue la tua società immobiliare dalla concorrenza. Ad esempio, PARE fa affidamento sulle sue capacità di cambiare casa per acquistare proprietà a costi inferiori e venderle a un prezzo più elevato.
Quando scrivi questa sezione del tuo piano, considera di parlare con i clienti o potenziali clienti per assicurarti di risolvere un problema reale per loro.
Mercato di riferimento
Il tuo mercato di riferimento sono i tuoi potenziali clienti ideali. Questa sezione chiarisce chi sono e quanti di loro sono.
Ad esempio, PARE ripara e capovolge le case nel mercato immobiliare di El Paso . Con un'età media di 33 anni e un reddito familiare medio di 37.172 dollari, El Paso è un mercato privilegiato per la vendita di case ristrutturate a giovani single e nuove famiglie che non vogliono sostenere l'onere di rifare una casa da soli.
Un'analisi formale del mercato può aiutare a verificare che sia necessaria la tua pratica specifica nella posizione prevista. Volete anche condurre ricerche di mercato sia primarie che secondarie .
La tua sezione del mercato di riferimento dovrebbe includere:
TAM, SAM e SOM
TAM, SAM e SOM stanno per mercato disponibile totale (TAM), mercato disponibile segmentato (SAM) e quota di mercato (SOM).
Qui, stai osservando la differenza tra prendere di mira tutti (tutte le persone nella tua zona che cercano casa), rispetto ai tuoi clienti ideali (forse sono quelli che sono disposti a pagare di più per una casa già ristrutturata), rispetto al numero di nuovi acquirenti di case che pensi di poter realisticamente raggiungere entro i tuoi primi anni.
L'idea qui è che non tutti saranno un cliente ideale.
Persona dell'acquirente
Crea un personaggio che rappresenti il tuo cliente ideale. Potrebbe essere un uomo di 35 anni con una famiglia giovane, alla ricerca della sua prima casa di partenza.
Chiediti di cosa ha bisogno da te come sua società immobiliare. Pensa a quali servizi puoi offrire per soddisfare queste esigenze. Personalizza il tuo piano di marketing e vendite per attirare più persone come il tuo cliente ideale.
Clienti chiave
Se vendi principalmente ai consumatori, puoi saltare questa sezione e andare avanti. È più importante per le aziende che vendono ad altre aziende.
Potresti prendere in considerazione partnership con aziende locali che indirizzeranno le persone ai tuoi servizi immobiliari.
Concorrenza e matrice di concorrenza:
Elenca i concorrenti (ce ne sono molti in mercati altamente frammentati come quello immobiliare) e analizza cosa li rende competitivi.
A causa della natura competitiva del mercato, è diventato comune per le persone decidere tra agenti immobiliari a servizio completo e agenti immobiliari che applicano una " commissione per servizio ". Prezzi competitivi e servizi aggiuntivi sono altri modi in cui le società immobiliari rimangono competitive. Ecco alcuni servizi che dovresti fornire come agente immobiliare.
Prodotti e servizi futuri
Dai un nome ai prodotti/servizi che offri man mano che la tua azienda guadagna più soldi e man mano che il tuo mercato sviluppa nuove esigenze.
Forse vuoi passare dall'essere un agente immobiliare solitario che lancia case per terra all'essere un manager di un team immobiliare . Questa mossa può liberare il tuo tempo per perseguire più clienti invece di occuparti dei dadi e dei bulloni dell'attività su base giornaliera. Forse vuoi espanderti nei mercati immobiliari internazionali e raggiungere una base di clienti globale. O forse vuoi avere una specializzazione secondaria, come trasformare vecchi magazzini in condomini.
Descrivi le tue idee generali per il futuro in questa sezione.
Esecuzione: come la tua azienda risponderà alle opportunità
La sezione relativa all'esecuzione descrive come massimizzare l'opportunità per la tua attività.
I componenti di questa sezione includono:
- Il tuo piano di marketing e vendite
- Partnership strategiche o alleanze
- Il tuo piano operativo
- Il tuo team e le informazioni sull'azienda
- Piano finanziario
- Traguardi e metriche che dovrai raggiungere per essere praticabile
- I tuoi presupposti e rischi chiave
- La tua strategia di richiesta di finanziamento e di uscita, se applicabile
Piano di marketing e vendite
Nel tuo piano di marketing e vendite , dirai di più su come attirerai il mercato nella tua zona.
Ad esempio, nel 2018, Trulia ha classificato El Paso tra i primi cinque mercati immobiliari più interessanti su 100 delle aree metropolitane più popolate del paese. Ha soprannominato la città "un mercato caldo per il set sociale giovane e single". Queste classifiche aiutano le società immobiliari a fornire i servizi che meglio si adattano al loro mercato di zona.
Scopri di più su come condurre ricerche di mercato prima di essere troppo concentrato su questa parte del tuo piano.
Cosa includere:
- Posizionamento : Descrivi come presenterai la tua azienda al mercato. Il posizionamento di una società immobiliare sarà specifico per la tua posizione e per i segmenti di mercato a cui ti rivolgi. Crea una dichiarazione di posizionamento per aiutarti a chiarire i tuoi pensieri.
- Utilizza questo modello per aiutare: "Per [descrizione del mercato target] chi [bisogno del mercato target], [come la nostra offerta commerciale soddisfa le esigenze]. A differenza della [concorrenza chiave], è [la caratteristica più distintiva]”.
- Prezzi : progetta il tuo prezzo in modo che copra i tuoi costi e corrisponda al tasso di mercato. Vorrai conoscere i prezzi medi di vendita e di affitto nella zona. Vorrai conoscere il tempo medio necessario per vendere una casa sul mercato. E vorrai conoscere i mesi medi di fornitura , ovvero quanto tempo impiegheranno le case attualmente sul mercato a vendere.
- Promozione : spiega il tuo piano pubblicitario e le tattiche di marketing, siano esse online , stampate o in rete. Una società immobiliare può prendere in considerazione la possibilità di collaborare con un sito di annunci online come Zillow , organizzare tour di quartiere o utilizzare una serie di altre tattiche di marketing . Le foto aiutano i tuoi annunci online ad attirare spettatori e molti siti di annunci consentono fino a 12 fotografie di una proprietà . Considerando l'assunzione di un fotografo professionista poiché le immagini sono così importanti.
- Alleanze strategiche : elenca tutte le persone o le organizzazioni con cui lavori, ad esempio siti di elenchi di terze parti. Questo elenco includerebbe siti come Zillow ed eventuali partnership con aziende locali. Dovrai anche consultare vari specialisti mentre capovolgi la casa. Questi partner possono includere avvocati, appaltatori, periti e fornitori di materiali. Agirai come capofila e agente per tutte le case, o a volte capovolgerai una casa e collaborerai con un altro agente immobiliare per portarti un acquirente? Ci sono una serie di organizzazioni con le quali potresti formare partnership o che potresti semplicemente consultare come risorse per la tua società immobiliare .
Per ulteriori idee su come commercializzare la tua società immobiliare, leggi come pianificare e implementare più tecniche di marketing immobiliare .

Operazioni
La sezione operazioni copre come funziona la tua attività, dalla logistica alla tecnologia.
Approvvigionamento e realizzazione
Questo è il modo in cui ricevi i tuoi "prodotti" da altri fornitori e come li consegni ai tuoi clienti.
"Consegnare" case ai clienti non è il tuo obiettivo. Piuttosto, attiri i clienti ad acquistare le case che stai vendendo. Tuttavia, quando avvii per la prima volta la tua società immobiliare, vorrai lavorare per stabilire e mantenere contatti come potenziali clienti . Questi clienti ti forniranno le prime case che potrai mettere sul mercato.
Tecnologia
Le società immobiliari ora utilizzano una varietà di nuove entusiasmanti tecnologie.
Gli addetti ai lavori prevedono che la tecnologia si svilupperà per generare più informazioni basate sui dati su quali spazi offrono il miglior valore ai residenti. Altri prevedono che i modelli di valutazione automatizzati forniranno informazioni più sofisticate su entrate e spese, eventualmente sostituendo gli analisti finanziari.
Le piattaforme di social media da Facebook a Snapchat offrono opportunità di annunci di geofencing che consentono agli agenti immobiliari di trovare i loro potenziali clienti e investitori sui loro smartphone. Notarize fornisce servizi notarili online sicuri, un must per un'attività che richiede molta firma.
Archiviazione della documentazione e delle informazioni
Trova un sistema di archiviazione che funzioni per te. Assicurati di addestrare tutto il personale ad attenersi al sistema. Considera la creazione di backup elettronici dei documenti cartacei. Crea PDF di e-mail per archiviarli. Cerca le best practice per la gestione dei documenti , soprattutto quando hai a che fare con informazioni private.
Pietre miliari e metriche
Imposta date di inizio, date di fine e budget per traguardi specifici, prima e dopo il lancio della tua attività. Stabilisci traguardi misurabili e realizzabili. Le pietre miliari possono riguardare qualsiasi aspetto della tua società immobiliare, purché mettano in risalto la crescita. Per le metriche , decidi quali numeri controllare regolarmente per monitorare lo stato di salute della tua azienda.
Le metriche chiave per una società immobiliare potrebbero includere:
- Commissione media per vendita
- Variazioni del prezzo medio di vendita nel tempo
- Numero di giorni trascorsi a capovolgere una proprietà
- Numero di giorni che un immobile trascorre sul mercato
- Costo medio per capovolgere una proprietà
- Numero di visite per vendita
- Differenza percentuale tra prezzo richiesto e prezzo di vendita
Questa sezione dovrebbe includere anche esempi di trazione, ipotesi chiave e rischi:
- Trazione : guarda indietro ai traguardi più importanti che hai raggiunto. Queste pietre miliari dimostrano che il tuo modello di business funziona e che stai soddisfacendo un'esigenza del tuo mercato. La trazione è il modo in cui convinci gli investitori che sei degno di finanziamenti.
- Presupposti chiave e rischi : riconosci i presupposti su cui stai basando la tua attività. Cerca di dimostrare loro che hanno ragione, se puoi. Inoltre, discuti dei rischi in modo che gli investitori sappiano che hai considerato cosa potrebbe andare storto e che hai un piano per affrontare le sfide. Il mercato immobiliare si lega all'economia in generale. Le fluttuazioni economiche possono influenzare la capacità e la volontà delle persone di acquistare una casa. Quando si capovolge una casa, valutare la proprietà può essere un rischio. Potresti pagare troppo quando acquisti una casa e non realizzare un profitto quando la vendi. Non si può mai essere veramente sicuri al 100% di aver valutato una casa esattamente per quello che vale .
Dovresti anche prepararti a costi imprevisti durante il processo di capovolgimento. Forse scopri della muffa nera sotto il lavello della cucina in una casa che stai capovolgendo. Evita di acquistare case in cattive condizioni. Conduci un'ispezione domestica prima dell'acquisto, o almeno guarda la casa con qualcuno che conosca l'impianto idraulico, elettrico, ecc. Ed evita i lavori di ristrutturazione che in realtà abbassano il valore di rivendita . L'aggiunta di una piscina, ad esempio, può scoraggiare gli acquirenti a causa dei rischi che crea. Anche la natura comporta dei rischi.
Le proprietà che acquisti, capovolgi e vendi esistono in determinati ambienti ed esposte a qualsiasi rischio in tali ambienti, dai disastri naturali ai cambiamenti climatici . Ci sono ampie risorse sulla gestione del rischio per gli agenti immobiliari .
Squadra
La tua squadra può essere più importante del tuo prodotto o servizio. Descrivi qui la tua squadra, anche se siete solo tu e un addetto alla reception che rispondete al telefono nel tuo edificio per uffici.
- Team di gestione e qualifiche: indica chi lavora per o con te, cosa fa e quanto lo paghi. Compilare i dettagli della loro esperienza e istruzione rilevanti.
- Piani di assunzione : delinea chi, se qualcuno, devi assumere per colmare le lacune di competenze nel tuo team di gestione e quanto prevedi di pagarli.
Se acquisterai e venderai case come lavoro di squadra con altri agenti immobiliari della tua attività, assicurati di fornire ai tuoi clienti le informazioni di contatto di tutti i membri del tuo team.
Descrizione della società
In questa sezione , includi le seguenti informazioni sulla struttura legale e organizzativa della tua azienda.
- Dichiarazione di missione : la tua dichiarazione di missione articola i tuoi obiettivi per ciò che la tua azienda fa per i suoi clienti, dipendenti e proprietari. Dirà qualcosa del genere: "La nostra missione è fornire X (servizi) per Y (clienti) per Z (metodi)."
- Proprietà intellettuale : elenca tutti i brevetti in tuo possesso o in sospeso e menziona qualsiasi tecnologia di base che stai concedendo in licenza da un'altra società. Assicurati di evitare la violazione del copyright quando crei immagini e pubblicità per il marketing della tua azienda.
- Struttura legale e proprietà : spiega la tua struttura aziendale e chi ne possiede la parte.
- Sede dell'attività : descrivi la sede dell'azienda e le strutture di sua proprietà. Ad esempio, PARE risiede in un edificio per uffici condiviso dove affitta uno spazio privato insieme ad altre startup.
- Storia dell'azienda se si tratta di un'azienda esistente: fornisce informazioni sui potenziali nuovi dipendenti.
Piano finanziario
Il tuo piano finanziario ti aiuta a tenere traccia delle tue finanze in modo da poter valutare con precisione le prestazioni della tua attività.
Includi questi elementi chiave:
- Conto profitti e perdite : spiega come la tua azienda ha realizzato un profitto o ha subito una perdita in un determinato periodo di tempo (in genere tre mesi) elencando tutte le entrate e le spese, quindi documentando l'importo totale dell'utile o della perdita netti.
- Rendiconto finanziario : Documentazione di quanto denaro ha portato l'azienda, quanto ha pagato e l'importo del suo saldo di cassa finale (su base mensile).
- Bilancio : istantanee del rendimento della tua azienda in un dato momento, includendo quanti soldi hai in banca, quanto i tuoi clienti ti devono e quanto devi ai tuoi fornitori.
- Previsioni di vendita : proiezioni di ciò che pensi di vendere in un determinato periodo di tempo (da 1 a 3 anni).
- Rapporti commerciali : confronti dei dati finanziari della tua azienda con i numeri del profilo del settore.
- Piano del personale : Costi dei dipendenti.
- Utilizzo dei fondi : Necessario se stai cercando un investimento o un prestito. Questa sezione spiega come utilizzerai il denaro degli investitori, sia per il marketing che per l'acquisto di inventario.
- Strategia di uscita : necessaria se stai cercando investimenti. Questa sezione include un breve piano su come alla fine venderai la tua azienda. Potresti venderlo a un'altra azienda o al pubblico. Elenca alcune aziende a cui potresti eventualmente vendere. Questo è importante per gli investitori poiché dice loro come guadagneranno denaro dal loro investimento.
Inoltre, considera i costi di avvio. Quando riparano e capovolgono le case, gli agenti immobiliari devono prima considerare quattro costi chiave:
- Costo di acquisizione della proprietà
- Costo della riabilitazione e delle riparazioni
- Sostenere i costi per capovolgere una casa
- Costo del marketing e della vendita
Reality TV inganna gli spettatori se se ne vanno pensando che il prezzo di acquisto, il prezzo fisso e il prezzo di vendita siano le uniche spese che devono anticipare quando si cambia casa.
Se utilizzi una terza parte per trovare proprietà da capovolgere, devi loro una commissione di ricerca. Se prendi prestiti per acquistare proprietà, aspettati di pagare gli interessi poiché non sai quando finirai di lanciare e vendere la proprietà.
E vuoi pagare l'assicurazione sulle proprietà che stai capovolgendo. Le pinne domestiche raccomandano di pagare più di una polizza di base del proprietario di casa poiché ulteriori rischi derivano dai lavori di ristrutturazione. Pianifica di sostenere tutte le spese, non solo quelle di base.
Appendice
L' appendice fornisce uno spazio per grafici, grafici, immagini o altri elementi che non rientravano in altre parti del business plan. Grandi serie di dati o ausili visivi possono distrarre se si trovano nel mezzo del piano. Invece, tienili qui.
Puoi includere versioni estese delle tue previsioni di vendita e altri dati finanziari. Oppure puoi includere piani del personale che si estendono ulteriormente nel futuro e mostrano i costi assicurativi per i dipendenti. Puoi anche includere ipotesi generali su tasse e tassi di interesse nei prossimi mesi.
Conclusione
Ora torna indietro e scrivi il tuo riassunto esecutivo! Una volta che hai finito di scrivere il tuo business plan, considera i passaggi successivi, come la ricerca di mercato e il branding . Per aiutarti a iniziare, puoi scaricare il nostro modello di piano aziendale tradizionale gratuito o il nostro modello di piano snello . LivePlan può anche aiutarti a seguire il processo di scrittura del tuo piano aziendale quando sei pronto per partire.
Oltre a questa guida, Bplans offre risorse per aiutarti a iniziare: la nostra Guida all'avvio di attività immobiliari e i nostri piani aziendali di esempio gratuiti per il settore immobiliare .
Ricorda che devi continuare a rivedere e modificare il tuo business plan dopo averlo scritto. Non archiviarlo in un cassetto da qualche parte e dimenticartene. Invece, usalo come strumento per assicurarti che la tua società immobiliare rimanga sulla buona strada.