Como redigir um plano de negócios para uma empresa imobiliária Fix-n-Flip

Lançar casas é um bom reality show, mas também pode ser um bom negócio. O que eles geralmente não mostram na tela em programas como Flip ou Flop é que escrever um plano de negócios é uma obrigação.

Se você está pensando em abrir um negócio que compra casas, conserta-as e depois as revende com lucro, o primeiro passo é redigir um plano de negócios. Escrever um plano de negócios para uma imobiliária o ajudará a identificar seus objetivos e a criar um roteiro vivo - uma ferramenta para construir seu negócio. Confira os exemplos de planos de negócios da imobiliária Bplans para se inspirar. Eles são gratuitos para download.

Existem alguns tipos diferentes de planos de negócios, dependendo de seus objetivos. Se você está procurando um investimento ou um empréstimo bancário, um plano de negócios tradicional é o que você precisa. Se você deseja elaborar um plano estratégico para mapear o potencial de crescimento do seu negócio, pode considerar um Plano de Negócios Enxuto .

Este guia o orientará nas etapas de como redigir um plano de negócios completo para sua imobiliária. Mas saiba que um Plano Enxuto compartilha todos os mesmos componentes de um plano de negócios tradicional - é apenas mais curto.

Seja qual for o tipo de plano que você escolher, lembre-se de que um plano de negócios é um documento vivo. Você deve revisitá-lo regularmente com o passar do tempo. Defina um horário específico a cada mês para revisá-lo , comparando as previsões com os reais e revisando conforme necessário. As suposições mudam com base na experiência, e seu plano de negócios deve mudar junto com essas suposições . Pode ser uma ferramenta poderosa para definir e atingir objetivos como agente imobiliário.

Sumário executivo

O sumário executivo oferece uma visão geral de sua imobiliária e de seus planos. Limite de 1 a 2 páginas. Ele funciona como uma mini versão de todo o seu plano.

Portanto, certifique-se de escrevê-lo por último, depois de já ter refletido sobre as outras seções de seu plano de negócios. Os investidores lerão seu resumo executivo e decidirão se vale ou não a pena dedicar seu tempo à leitura do restante do plano. Portanto, certifique-se de colocar esforço nisso. Seja breve.

Em primeiro lugar, você deseja estabelecer uma visão ampla de seus serviços: Imóveis puros? Imóveis e hipotecas? Que tal a obra do título? Você também deseja resumir algumas informações estruturais e financeiras. Por exemplo, é uma sociedade limitada ou uma sociedade de responsabilidade limitada?

Considere este exemplo: Pleasant Acres Real Estate, LLC (PARE) é uma empresa iniciante localizada em El Paso, Texas. A PARE é especializada em consertar e inverter propriedades residenciais, comprando casas que precisam de reparos, reformando-as e, em seguida, colocando-as de volta no mercado.

Seu resumo executivo incluirá as seguintes seções:

• Quem você é: o nome da sua empresa, localização e informações de contato.
• O que você oferece e o problema que sua empresa resolve: O que sua empresa oferece e por que é necessário? Esta é a sua proposta de valor .
• Mercado-alvo: Quem é o seu comprador ideal? Eles estão procurando uma casa inicial ou uma residência mais permanente? Seja específico.
• Concorrência: quem mais está oferecendo serviços semelhantes?
• Equipe: Quem está em sua equipe de gestão?
• Resumo financeiro: explique seu modelo de negócios, custos de inicialização, receitas e responsabilidades para a empresa. Mencione suas necessidades de financiamento.
• Marcos e tração: como você validou a necessidade de sua empresa em sua localidade?

Posicione a oportunidade da sua empresa

Agora que você tem uma ideia do que incluir em seu sumário executivo, arquive essas informações para o futuro.

É hora de começar a escrever seu plano. Comece com a seção de oportunidades, já que você está escrevendo o resumo executivo por último. As próximas seções de seu plano descreverão coletivamente a oportunidade de negócios de sua empresa. Você abordará o problema identificado e a solução que sua empresa oferece. Então, você vai pensar sobre seu cliente ideal, sua concorrência e suas oportunidades de crescimento.

Esta seção de seu plano de negócios descreve quais serviços você fornece e como eles beneficiam seus clientes.

Problema e solução

Pense no problema específico que sua imobiliária irá resolver. O que está faltando no mercado, algo que seus concorrentes não fornecem ou não fornecem o suficiente?

O problema: El Paso é um mercado imobiliário aquecido, com muitos jovens e famílias em busca de casas baratas. Freqüentemente, eles não desejam reformar uma propriedade sozinhos e preferem mudar-se rapidamente para uma casa reformada.

A solução: PARE arca com o custo das reformas para os jovens que não têm tempo, conhecimento ou dinheiro para fazerem eles próprios. Pense no que diferencia sua imobiliária da concorrência. Por exemplo, a PARE depende de sua capacidade de lançar uma casa para comprar um imóvel a custos mais baixos e vendê-lo a um preço mais alto.

Ao escrever esta seção do seu plano, converse com clientes ou clientes em potencial para ter certeza de que está resolvendo um problema real para eles.

Mercado alvo

Seu mercado-alvo são seus clientes potenciais ideais. Esta seção esclarece quem eles são e quantos deles existem.

Por exemplo, PARE conserta e vira casas no mercado imobiliário de El Paso . Com a idade média de 33 anos e a renda familiar média de US $ 37.172, El Paso é um mercado privilegiado para a venda de casas reformadas para jovens solteiros e novas famílias que não desejam arcar com o fardo de reformar eles próprios uma casa.

Uma análise de mercado formal pode ajudar a verificar se há uma necessidade para sua prática específica no local pretendido. Você também deseja realizar pesquisas de mercado primárias e secundárias .

Sua seção de mercado-alvo deve incluir:

TAM, SAM e SOM

TAM, SAM e SOM representam mercado disponível total (TAM), mercado disponível segmentado (SAM) e participação de mercado (SOM).

Aqui, você está observando a diferença entre almejar a todos (todas as pessoas em sua área que procuram casas), versus seus clientes ideais (talvez sejam aqueles que estão dispostos a pagar mais por uma casa que já foi reformada), versus o número de novos compradores de casas que você acha que pode alcançar de forma realista nos primeiros anos.

A ideia aqui é que nem todos serão clientes ideais.

Persona do comprador

Crie um personagem que represente seu cliente ideal. Ele pode ser um homem de 35 anos com uma família jovem, buscando seu primeiro lar inicial.

Pergunte a si mesmo o que ele precisa de você como sua imobiliária. Pense em quais serviços você pode oferecer para atender a essas necessidades. Adapte seu plano de marketing e vendas para atrair mais pessoas como seu cliente ideal.

Clientes-chave

Se você vende principalmente para consumidores, pode pular esta seção e seguir em frente. É mais importante para empresas que vendem para outras empresas.

Você pode considerar parcerias com empresas locais que encaminharão pessoas para seus serviços imobiliários.

Competição e matriz de competição:

Liste os concorrentes - há muitos em mercados altamente fragmentados, como o imobiliário - e analise o que os torna competitivos.

Devido à natureza competitiva do mercado, tornou-se comum as pessoas decidirem entre corretores imobiliários full-service e corretores imobiliários que cobram uma “ taxa por serviço ”. Preços competitivos e serviços adicionais são outras maneiras pelas quais as empresas imobiliárias se mantêm competitivas. Aqui estão alguns serviços que você deve fornecer como agente imobiliário.

Produtos e serviços futuros

Cite os produtos / serviços que você vai oferecer à medida que sua empresa ganha mais dinheiro e o mercado desenvolve novas necessidades.

Talvez você queira fazer a transição de um agente imobiliário solo, lançando casas no chão, para um gerente de uma equipe imobiliária . Essa mudança pode liberar seu tempo para buscar mais clientes em vez de lidar com os detalhes básicos do negócio diariamente. Talvez você queira se expandir para os mercados imobiliários internacionais e alcançar uma base de clientes global. Ou talvez você queira uma especialização secundária, como transformar antigos depósitos em condomínios.

Descreva suas idéias gerais para o futuro nesta seção.

Execução: Como sua empresa responderá à oportunidade

A seção de execução descreve como você irá maximizar a oportunidade para o seu negócio.

Os componentes desta seção incluem:

• Seu plano de marketing e vendas
• Parcerias ou alianças estratégicas
• Seu plano de operações
• Sua equipe e informações da empresa
• Plano financeiro
• Marcos e métricas que você precisa atingir para ser viável
• Suas principais suposições e riscos
• Sua estratégia de solicitação e saída de financiamento, se aplicável

Plano de marketing e vendas

Em seu plano de marketing e vendas , você dirá mais sobre como atrairá o mercado de sua área.

Por exemplo, em 2018, a Trulia classificou El Paso entre os cinco mercados imobiliários mais quentes entre 100 das áreas metropolitanas mais populosas do país. Ele apelidou a cidade de "um mercado aquecido para os jovens sociais e solteiros". Essas classificações ajudam as empresas imobiliárias a fornecer os serviços que melhor se adaptam ao mercado de sua área.

Saiba mais sobre como conduzir pesquisas de mercado antes que você se limite a essa parte do seu plano.

O que incluir:

• Posicionamento : Descreva como você apresentará sua empresa ao mercado. O posicionamento de uma imobiliária será específico para a sua localização e para os segmentos de mercado que você está alvejando. Crie uma declaração de posicionamento para ajudá-lo a esclarecer seus pensamentos.
  • Use este modelo para ajudar: “Para [descrição do mercado-alvo] quem [necessidade do mercado-alvo], [como nossa oferta de negócios atende à necessidade]. Ao contrário de [competição principal], é [característica mais distintiva]. ”
• Preço : projete seu preço de forma que cubra seus custos e corresponda à taxa de mercado. Você vai querer saber os preços médios de venda e aluguel na área. Você deve saber quanto tempo médio leva para uma casa no mercado ser vendida. E você vai querer saber a média de meses de oferta ou quanto tempo as casas atualmente no mercado demoram para serem vendidas.
• Promoção : explique seu plano de publicidade e táticas de marketing, sejam online , impressos ou em rede. Uma imobiliária pode considerar a parceria com um site de listagem online como o Zillow , organizar passeios pela vizinhança ou usar uma série de outras táticas de marketing . As fotos ajudam suas listagens online a atrair visitantes, e muitos sites de listagens permitem até 12 fotos de uma propriedade . Considere a contratação de um fotógrafo profissional, já que os recursos visuais são tão importantes.
• Alianças estratégicas : Liste todas as pessoas ou organizações com as quais você está trabalhando, como sites de listagem de terceiros. Essa lista incluiria sites como Zillow e quaisquer parcerias com empresas locais. Você também precisará consultar vários especialistas ao inverter a casa. Esses parceiros podem incluir advogados, empreiteiros, avaliadores e fornecedores de materiais. Você atuará como intermediário e corretor de todas as casas ou, às vezes, abrirá uma casa e fará parceria com outro corretor de imóveis para lhe trazer um comprador? Há uma série de organizações com as quais você pode formar parcerias ou simplesmente consultar como recursos para sua imobiliária .

Para obter mais idéias sobre como comercializar sua empresa imobiliária, leia sobre como planejar e implementar mais técnicas de marketing imobiliário .

Operações

A seção de operações cobre como seu negócio funciona, desde a logística até a tecnologia.

Sourcing e atendimento

É assim que você recebe seus “produtos” de outros fornecedores e os entrega aos seus clientes.

“Entregar” casas aos clientes não é o seu objetivo. Em vez disso, você atrai clientes para comprar as casas que está vendendo. No entanto, quando você está começando sua empresa imobiliária, você vai querer trabalhar para fazer e manter contatos como clientes em potencial . Estes clientes irão fornecer-lhe as primeiras casas que pode colocar no mercado.

Tecnologia

As empresas imobiliárias agora usam uma variedade de novas tecnologias interessantes.

Os profissionais da área preveem que a tecnologia se desenvolverá para gerar mais percepções baseadas em dados sobre quais espaços oferecem o melhor valor aos residentes. Outros prevêem que os Modelos de Avaliação Automatizados fornecerão informações mais sofisticadas sobre receitas e despesas, possivelmente substituindo os analistas financeiros.

As plataformas de mídia social do Facebook ao Snapchat oferecem oportunidades de anúncios de delimitação geográfica que permitem que os corretores imobiliários encontrem seus clientes e investidores potenciais em seus smartphones. A Notarize fornece serviços notariais online seguros, uma obrigação para um negócio com muitas assinaturas.

Armazenamento de documentação e informações

Encontre um sistema de arquivamento que funcione para você. Certifique-se de treinar todo o pessoal para manter o sistema. Considere a criação de backups eletrônicos de documentos em papel. Crie PDFs de e-mails para armazená-los. Pesquise as práticas recomendadas para gerenciamento de documentos , especialmente quando você estiver lidando com informações privadas.

Marcos e métricas

Defina datas de início, datas de término e orçamentos para marcos específicos, para antes e depois de lançar seu negócio. Defina marcos mensuráveis ​​e alcançáveis. Os marcos podem ser sobre qualquer aspecto da sua empresa imobiliária, desde que enfatizem o crescimento. Para métricas , decida quais números verificar regularmente para monitorar a saúde de sua empresa.

As principais métricas para uma empresa imobiliária podem incluir:

• Comissão média por venda
• Mudanças no preço médio de venda ao longo do tempo
• Número de dias gastos lançando uma propriedade
• Número de dias que uma propriedade passa no mercado
• Custo médio de lançar uma propriedade
• Número de visitas por venda
• Diferença percentual entre os preços de venda e pedido

Esta seção também deve incluir exemplos de tração, principais suposições e riscos:

• Tração : analise os principais marcos que você alcançou. Esses marcos demonstram que seu modelo de negócios funciona e que você está atendendo a uma necessidade de seu mercado. Tração é como você convence os investidores de que vale a pena financiar.
• Principais premissas e riscos : Reconheça as premissas nas quais você está baseando seu negócio. Tente provar que eles estão certos, se puder. Além disso, discuta os riscos para que os investidores saibam que você considerou o que poderia dar errado e que tem um plano para lidar com os desafios. O mercado imobiliário está vinculado à economia em geral. As flutuações econômicas podem afetar a capacidade e a vontade das pessoas de comprar uma casa. Ao lançar uma casa, avaliar a propriedade pode ser um risco. Você pode pagar muito caro ao adquirir uma casa e não ter lucro ao vendê-la. Você nunca pode estar 100% certo de que valorizou uma casa exatamente pelo que ela vale .

Você também deve se preparar para o surgimento de custos inesperados durante o processo de inversão. Talvez você descubra bolor negro sob a pia da cozinha em uma casa que está revirando. Evite comprar casas em más condições. Faça uma inspeção residencial antes de comprar, ou pelo menos examine a casa com alguém que entenda de encanamento, eletricidade, etc. E evite reformas que realmente reduzam o valor de revenda . Adicionar uma piscina, por exemplo, pode desligar os compradores devido aos riscos que isso cria. A natureza também apresenta riscos.

As propriedades que você compra, vende e vende existem em determinados ambientes e estão expostas a quaisquer riscos nesses ambientes, desde desastres naturais até mudanças climáticas . Existem amplos recursos de gestão de risco para agentes imobiliários .

Equipe

Sua equipe pode ser mais importante do que seu produto ou serviço. Descreva sua equipe aqui, mesmo que seja apenas você e uma recepcionista que atende o telefone em seu prédio.

• Equipe de gerenciamento e qualificações: aborde quem trabalha para ou com você, o que eles fazem e quanto você paga a eles. Compile os detalhes de sua experiência e educação relevantes.
• Planos de contratação : descreva quem, se for o caso, você precisa contratar para preencher as lacunas de habilidades em sua equipe de gestão e quanto você planeja pagar a eles.

Se você for comprar e vender casas em conjunto com outros corretores de imóveis da sua empresa, certifique-se de fornecer aos seus clientes os dados de contato de todos os membros da sua equipe.

Visão Geral da Empresa

Nesta seção , inclua as seguintes informações sobre a estrutura legal e organizacional de sua empresa.

• Declaração de missão : sua declaração de missão articula seus objetivos para o que sua empresa faz por seus clientes, funcionários e proprietários. Será mais ou menos assim: “Nossa missão é fornecer X (serviços) para Y (clientes) por Z (métodos).”
• Propriedade intelectual : Liste todas as patentes que você possui ou tem pendentes e mencione qualquer tecnologia principal que você esteja licenciando de outra empresa. Certifique-se de evitar a violação de direitos autorais ao criar imagens e anúncios para fazer o marketing de sua empresa.
• Estrutura jurídica e propriedade : explique a estrutura do seu negócio e quem é o proprietário de parte dela.
• Localização da empresa: descreva a localização da empresa e todas as instalações de sua propriedade. Por exemplo, PARE reside em um prédio de escritórios compartilhado, onde aluga um espaço privado ao lado de outras startups.
• História da empresa, se for uma empresa existente: fornece o histórico para novos funcionários em potencial.

Plano financeiro

Seu plano financeiro ajuda a monitorar suas finanças para que você possa avaliar com precisão o desempenho de sua empresa.

Inclua estes elementos-chave:

• Demonstração de lucros e perdas : explica como sua empresa teve lucro ou prejuízo em um determinado período (normalmente três meses), listando todas as receitas e despesas e documentando o valor total do lucro ou prejuízo líquido.
• Demonstração do fluxo de caixa : documentação de quanto dinheiro a empresa gerou, quanto pagou e o valor do saldo final de caixa (mensalmente).
• Balanço : mostra o desempenho de sua empresa em um determinado momento, incluindo quanto dinheiro você tem no banco, quanto seus clientes lhe devem e quanto você deve a seus fornecedores.
• Previsão de vendas : projeções do que você acha que vai vender em um determinado período (1 a 3 anos).
• Índices de negócios : comparações dos dados financeiros de sua empresa com números do perfil do setor.
• Plano de pessoal : Custos dos funcionários.
• Uso de fundos : necessário se você está procurando um investimento ou um empréstimo. Esta seção explica como você usará o dinheiro dos investidores, seja para marketing ou compra de estoque.
• Estratégia de saída : necessária se você está procurando investimento. Esta seção inclui um breve plano de como você acabará por vender sua empresa. Você pode vendê-lo para outra empresa ou para o público. Liste algumas empresas para as quais você pode vender. Isso é importante para os investidores, pois informa como eles ganharão dinheiro com o investimento.

Além disso, considere os custos de inicialização. Ao consertar e inverter casas, os corretores imobiliários precisam primeiro considerar quatro custos principais:

• Custo de aquisição de propriedade
• Custo de reabilitação e reparos
• Custos de carregamento para virar uma casa
• Custo de marketing e venda

A Reality TV engana os telespectadores se eles partem pensando que o preço de compra, o preço fixo e o preço de venda são as únicas despesas que eles precisam prever ao vender uma casa.

Se você usar terceiros para encontrar propriedades para vender, você deve a eles uma taxa de corretagem. Se você fizer empréstimos para comprar propriedades, espere pagar juros, pois você não sabe quando terminará de lançar e vender a propriedade.

E você quer pagar pelo seguro das propriedades que está lançando. Os usuários de casa própria recomendam pagar mais do que a apólice básica do proprietário, já que riscos adicionais vêm com as reformas. Planeje arcar com todas as despesas, não apenas as básicas.

Apêndice

O apêndice fornece um espaço para quaisquer tabelas, gráficos, imagens ou outros itens que não se encaixam em outras partes do plano de negócios. Grandes conjuntos de dados ou recursos visuais podem ser uma distração se estiverem no meio do plano. Em vez disso, mantenha-os aqui.

Você pode incluir versões expandidas de suas previsões de vendas e outras informações financeiras. Ou você pode incluir planos de pessoal que se estendem no futuro e exibir os custos de seguro para os funcionários. Você também pode incluir suposições gerais sobre impostos e taxas de juros nos próximos meses.

Conclusão

Agora, volte e escreva seu resumo executivo! Depois de terminar de escrever seu plano de negócios, considere as próximas etapas, como pesquisa de mercado e branding . Para ajudá-lo a começar, você pode baixar nosso modelo de plano de negócios tradicional gratuito ou nosso modelo de Plano Enxuto . O LivePlan também pode ajudá-lo a percorrer o processo de redação do seu plano de negócios quando estiver pronto para começar.

Além deste guia, o Bplans oferece recursos para ajudá-lo a começar: nosso Guia para o início de negócios imobiliários e nossos exemplos gratuitos de planos de negócios para imóveis .

Lembre-se de que você precisa revisar e editar continuamente seu plano de negócios depois de escrevê-lo. Não o arquive em uma gaveta em algum lugar e esqueça-o. Em vez disso, use-o como uma ferramenta para garantir que sua imobiliária permaneça no caminho certo.