如何为 Fix-n-Flip 房地产公司编写商业计划
已发表: 2021-11-28翻转房屋可以制作出色的真人秀电视,但也可以带来良好的生意。 他们通常不会在 Flip 或 Flop 等节目的屏幕上显示的是,必须编写商业计划。
如果您正在考虑创办一家购买房屋、修理房屋然后以盈利方式转售房屋的企业,那么第一步就是编写一份商业计划书。 为房地产公司编写商业计划将帮助您确定目标并创建一个生动的路线图 - 一种建立业务的工具。 查看 Bplans 的房地产公司样本商业计划以获取灵感。 它们可以免费下载。
根据您的目标,有几种不同类型的商业计划。 如果您正在寻求投资或银行贷款,那么您需要一份传统的商业计划书。 如果您想制定战略计划来规划您的业务增长潜力,您可以考虑精益商业计划。
本指南将引导您完成如何为您的房地产公司编写完整的商业计划的步骤。 但要知道精益计划与传统商业计划的所有组成部分相同——只是更短。
无论您选择哪种类型的计划,请记住,商业计划是一份动态文件。 随着时间的推移,您应该定期重新访问它。 每个月设定一个特定的时间来审查它,将预测与实际进行比较并根据需要进行修改。 假设会根据经验而变化,您的商业计划也应该随着这些假设而变化。 作为房地产经纪人,它可以成为设定和实现目标的强大工具。
执行摘要
执行摘要提供您的房地产公司和你的计划的概要。 将其限制为 1 到 2 页。 它是您整个计划的迷你版。
所以一定要把它写在最后,在你已经考虑过商业计划的其他部分之后。 投资者将阅读您的执行摘要,并决定是否值得花时间阅读计划的其余部分。 所以一定要全力以赴。 保持简短。
首先,您想对您的服务进行广泛的概述:纯房地产? 房地产和抵押贷款? 标题工作怎么样? 您还需要总结一些结构和财务信息。 例如,它是有限合伙企业还是有限责任公司?
考虑这个例子:Pleasant Acres Real Estate, LLC (PARE) 是一家位于德克萨斯州埃尔帕索的初创公司。 PARE 专门通过购买需要维修的房屋,对其进行翻新,然后将其重新投放市场来修复和翻转住宅物业。
您的执行摘要将包括以下部分:
- 您是谁:您的公司名称、位置和联系信息。
- 您提供什么以及您的企业解决的问题:您的公司提供什么以及为什么需要它? 这是您的价值主张。
- 目标市场:谁是您的理想买家? 他们是在寻找入门之家还是更永久的住所? 请明确点。
- 竞争:还有谁提供类似的服务?
- 团队:您的管理团队中有哪些人?
- 财务摘要:解释您的商业模式、启动成本、收入和对公司的负债。 提及您的资金需求。
- 里程碑和吸引力:您如何确认您所在的位置需要您的公司?
定位贵公司的机会
既然您已经知道要包含在执行摘要中的内容,请将该信息归档以备将来使用。
是时候开始编写您的计划了。 从机会部分开始,因为您是最后编写执行摘要。 您计划的下几个部分将共同描述您公司的商机。 您将涵盖您确定的问题以及您的公司提供的解决方案。 然后,您将仔细考虑您的理想客户、您的竞争对手和您的增长机会。
您商业计划的这一部分描述了您提供的服务以及它们如何使您的客户受益。
问题及解决方案
想想您的房地产公司将着手解决的具体问题。 市场上缺少什么,您的竞争对手没有提供或没有提供足够的东西?
问题:埃尔帕索是一个热门的房地产市场,很多年轻人和家庭都在寻找便宜的房子。 他们通常不想自己翻修房产,而更愿意快速搬进翻盖房。
解决方案: PARE 为那些没有时间、知识或金钱自己进行装修的年轻人承担装修费用。 想想是什么让您的房地产公司在竞争中脱颖而出。 例如,PARE 依靠其翻房能力以较低的成本购买房产并以较高的价格出售。
在编写计划的这一部分时,请考虑与客户或潜在客户交谈,以确保您正在为他们解决实际问题。
目标市场
您的目标市场是您理想的潜在客户。 本节阐明了他们是谁,以及他们中有多少人。
例如,PARE 在埃尔帕索房地产市场修复和翻转房屋。 埃尔帕索的年龄中位数为 33 岁,家庭收入中位数为 37,172 美元,是向不想自己承担重修房屋负担的年轻单身人士和新家庭出售翻新房屋的主要市场。
一个正式的市场分析可以帮助验证是否存在在你的预期位置需要你的特别练习。 您还想进行一级和二级市场研究。
您的目标市场部分应包括:
TAM、SAM 和 SOM
TAM、SAM 和 SOM 代表总可用市场(TAM)、细分可用市场 (SAM) 和市场份额 (SOM)。
在这里,您正在查看针对每个人(您所在地区所有正在寻找房屋的人)与您的理想客户(可能是那些愿意为已经装修的房屋支付额外费用的人)与数量之间的差异您认为可以在最初几年内实际接触到的新购房者。
这里的想法是,并非每个人都会成为理想的客户。
买家角色
创建一个代表您理想客户的角色。 他可能是一个拥有年轻家庭的 35 岁男子,正在寻找他的第一个入门之家。
问问自己,作为他的房地产公司,他需要从你那里得到什么。 想想您可以提供哪些服务来满足这些需求。 定制您的营销和销售计划,以吸引更多像您的理想客户一样的人。
重点客户
如果您主要向消费者销售产品,则可以跳过本节并继续。 对于向其他企业销售产品的公司而言,这一点更为重要。
您可能会考虑与当地企业合作,他们会将人们推荐给您的房地产服务。
竞争与竞争矩阵:
列出竞争对手——在房地产等高度分散的市场中有很多竞争对手——并分析是什么让它们具有竞争力。
由于市场的竞争性质,人们在提供全方位服务的房地产经纪人和收取“按服务收费”的房地产经纪人之间做出选择已变得很普遍。 有竞争力的定价和附加服务是房地产公司保持竞争力的其他方式。 以下是您作为房地产经纪人应该提供的一些服务。
未来的产品和服务
命名您将提供的产品/服务,因为您的公司赚了更多的钱,并且您的市场开发了新的需求。
也许您想从一个单独的房地产经纪人在地面翻转房屋转变为房地产团队的经理。 此举可以腾出时间来吸引更多客户,而不是每天处理业务的具体细节。 也许您想扩展到国际房地产市场并接触全球客户群。 或者,您可能想要进行二级专业化,例如将旧仓库变成公寓。
在本节中描述您对未来的大局构想。
执行:您的公司将如何应对机会
执行部分描述了您将如何最大化您的业务机会。
本节的组成部分包括:
- 您的营销和销售计划
- 战略伙伴关系或联盟
- 您的运营计划
- 您的团队和公司信息
- 财务计划
- 您需要达到的里程碑和指标才能可行
- 您的主要假设和风险
- 您的资金询问和退出策略(如果适用)
营销和销售计划
在您的营销和销售计划中,您将更多地说明您将如何吸引您所在地区的市场。
例如,在 2018 年, Trulia将埃尔帕索列为该国 100 个人口最多的大都市区中最热门的五个房地产市场。 它称这座城市为“社会年轻人和单身人士的热门市场”。 这些排名帮助房地产公司提供最适合其地区市场的服务。
在您对计划的这一部分进行过多设置之前,了解有关进行市场调查的更多信息。
包括什么:
- 定位:描述您将如何向市场展示您的公司。 房地产公司的定位将特定于您的位置和您瞄准的细分市场。 创建一个定位声明来帮助你澄清你的想法。
- 使用此模型可以帮助: “对于 [目标市场描述] 谁 [目标市场需求],[我们的业务产品如何满足需求]。 与[关键竞争]不同,它[最显着的特征]。”
- 定价:设计您的定价,以涵盖您的成本并与市场价格相匹配。 您会想知道该地区的平均销售和租金价格。 您会想知道在市场上出售房屋所需的平均时间。 您会想知道平均供应月数,或者目前市场上的房屋需要多长时间才能出售。
- 促销:解释您的广告计划和营销策略,无论是在线、印刷还是网络。 房地产公司可以考虑与Zillow等在线上市网站合作、组织社区旅游或使用一系列其他营销策略。 照片有助于您的在线房源吸引浏览者,许多房源网站最多允许上传12 张房产照片。 考虑聘请专业摄影师,因为视觉效果非常重要。
- 战略联盟:列出与您合作的任何人或组织,例如第三方列表站点。 此列表将包括 Zillow 等网站以及与当地企业的任何合作伙伴关系。 在翻转房屋时,您还需要咨询各种专家。 这些合作伙伴可以包括律师、承包商、评估师和材料供应商。 您会充当所有房屋的鳍状肢和经纪人,还是有时会翻转房屋并与另一位房地产经纪人合作为您带来买家? 您可以与许多组织建立合作伙伴关系,或者您可以简单地向他们咨询,作为您的房地产公司的资源。
有关如何营销您的房地产公司的更多想法,请阅读有关如何规划和实施更多房地产营销技巧的信息。

操作
运营部分涵盖了您的业务运作方式,从物流到技术。
采购和履行
这就是您从其他供应商那里接收“产品”以及将它们交付给客户的方式。
向客户“交付”房屋不是您的目标。 相反,您吸引客户购买您出售的房屋。 然而,当您第一次创办您的房地产公司时,您将希望努力与潜在客户建立联系并保持联系。 这些客户将为您提供可以投放市场的第一批房屋。
技术
房地产公司现在使用各种令人兴奋的新技术。
业内人士预测,技术将发展以产生更多数据驱动的洞察力,以了解哪些空间可为居民带来最大价值。 其他人预测自动估值模型将提供更复杂的收入和费用信息,可能会取代财务分析师。
从 Facebook 到 Snapchat 的社交媒体平台提供地理围栏广告机会,让房地产经纪人可以在他们的智能手机上找到潜在客户和投资者。 Notarize提供安全的在线公证服务,这对于签名繁重的企业来说是必不可少的。
文档和信息存储
找到适合您的归档系统。 确保培训所有人员遵守该系统。 考虑创建纸质文档的电子备份。 创建电子邮件的 PDF 文件以存储它们。 研究文档管理的最佳实践,尤其是在处理私人信息时。
里程碑和指标
在您开展业务之前和之后,为特定里程碑设置开始日期、结束日期和预算。 设定可衡量的、可实现的里程碑。 里程碑可以是关于您的房地产公司的任何方面,只要它们强调增长。 对于指标,决定定期检查哪些数字以跟踪公司的健康状况。
房地产公司的关键指标可能包括:
- 每次销售的平均佣金
- 平均售价随时间的变化
- 翻转房产所花费的天数
- 房产在市场上停留的天数
- 翻转房产的平均成本
- 每次销售的访问次数
- 要价和售价之间的百分比差异
本节还应包括牵引力、关键假设和风险的示例:
- 牵引力:回顾您已实现的主要里程碑。 这些里程碑表明您的商业模式有效,并且您正在满足您的市场需求。 牵引力是您说服投资者您值得投资的方式。
- 关键假设和风险:承认您的业务所基于的假设。 如果可以,请着手证明它们是正确的。 此外,讨论风险,让投资者知道你已经考虑过可能出现的问题,并且你有应对挑战的计划。 房地产市场与整体经济息息相关。 经济波动会影响人们购买房屋的能力和意愿。 在翻转房屋时,评估财产可能是一种风险。 您可能会在购买房屋时支付过多费用,而在出售房屋时却无法获利。 您永远无法真正 100% 确定您对房屋的价值进行了评估。
您还应该为翻转过程中出现的意外成本做好准备。 也许您在正在翻转的房子的厨房水槽下发现了黑色霉菌。 避免购买状况不佳的房屋。 购买前进行房屋检查,或至少与了解管道、电气等知识的人一起看房。避免实际上会降低转售价值的装修。 例如,添加游泳池可能会因为它带来的风险而让买家望而却步。 自然也会带来风险。
您购买、出售和出售的房产存在于特定环境中,并面临这些环境中的任何风险,从自然灾害到气候变化。 房地产经纪人有充足的风险管理资源。
团队
您的团队可能比您的产品或服务更重要。 在此处描述您的团队,即使只有您和接待员在您的办公楼接听电话。
- 管理团队和资格:说明谁为您工作或与您一起工作,他们做什么,以及您付给他们多少钱。 汇编他们的相关经验和教育的细节。
- 招聘计划:概述您需要雇用哪些人来填补管理团队的技能差距,以及您打算向他们支付多少薪酬。
如果您将与您所在企业的其他房地产经纪人一起买卖房屋,请务必向您的客户提供团队中每个人的联系信息。
公司简介
在本节中,包括有关贵公司的法律和组织结构的以下信息。
- 使命宣言:您的使命宣言阐明了您的公司为客户、员工和所有者所做的工作的目标。 它会读成这样:“我们的任务是通过 Z(方法)为 Y(客户)提供 X(服务)。”
- 知识产权:列出您拥有或正在申请的任何专利,并提及您从另一家公司获得许可的任何核心技术。 当您创建图像和广告以营销您的公司时,请务必避免侵犯版权。
- 法律结构和所有权:解释您的业务结构以及谁拥有多少。
- 营业地点:描述公司的位置及其拥有的任何设施。 例如,PARE 位于共享办公楼内,与其他初创公司一起租用私人空间。
- 如果是现有公司,则公司历史:这为潜在的新员工提供了背景。
财务计划
您的财务计划可帮助您跟踪财务状况,以便准确衡量您的业务绩效。
包括以下关键要素:
- 损益表:通过列出所有收入和费用,然后记录净利润或亏损总额,解释您的企业如何在给定的时间(通常为三个月)内获利或亏损。
- 现金流量表:记录企业带来了多少现金、支付了多少以及期末现金余额(按月计算)的文件。
- 资产负债表:通过包括您在银行中有多少资金、您的客户欠您多少以及您欠供应商多少,来概括您的公司在特定时刻的表现。
- 销售预测:您认为在给定时间范围内(1 到 3 年)将销售的产品的预测。
- 业务比率:将贵公司的财务状况与行业概况中的数字进行比较。
- 人事计划:员工成本。
- 资金用途:如果您正在寻求投资或贷款,则需要。 本节说明您将如何使用投资者的资金,无论是用于营销还是购买库存。
- 退出策略:如果您正在寻求投资,则需要。 本节包括有关您最终如何出售公司的简要计划。 您可以将其出售给另一家公司或公众。 列出一些您最终可能出售的公司。 这对投资者很重要,因为它告诉他们如何从投资中赚钱。
此外,还要考虑启动成本。 在修理和翻转房屋时,房地产经纪人首先需要考虑四个关键成本:
- 购置物业成本
- 康复和维修费用
- 翻转房屋的携带成本
- 营销和销售成本
真人秀电视误导观众,如果他们认为购买价格、固定价格和销售价格是他们在翻转房屋时需要预测的唯一费用。
如果您使用第三方为您查找要翻转的房产,您需要向他们支付查找费。 如果您贷款购买房产,则需要支付利息,因为您不知道何时完成翻转和出售房产。
并且您想为您正在翻转的房产支付保险费。 家庭脚蹼建议支付比基本房主保单更多的费用,因为装修会带来额外的风险。 计划承担所有费用,而不仅仅是基本费用。
附录
该附录提供任何图表,图形,图像,或其他不适合在商业计划书的其他部分物品的空间。 如果大量数据或视觉辅助工具处于计划的中间,它们可能会分散注意力。 相反,把它们留在这里。
您可以包括销售预测和其他财务数据的扩展版本。 或者,您可以包括进一步扩展到未来的人事计划,并显示员工的保险费用。 您还可以在未来几个月内包括关于税收和利率的一般假设。
结论
现在,回去写你的执行摘要! 完成商业计划书的编写后,请考虑下一步,例如市场研究和品牌推广。 为了帮助您入门,您可以下载我们免费的传统商业计划模板或我们的精益计划模板。 LivePlan还可以帮助您在准备好开始时完成编写业务计划的过程。
除了本指南之外,Bplans 还提供了帮助您入门的资源:我们的房地产业务启动指南和我们的免费房地产业务计划样本。
请记住,您需要在编写业务计划后不断审查和编辑它。 不要把它归档在某个地方的抽屉里然后忘记它。 相反,将其用作确保您的房地产公司保持正常运转的工具。