如何為 Fix-n-Flip 房地產公司編寫商業計劃
已發表: 2021-11-28翻轉房屋可以製作出色的真人秀電視,但也可以帶來良好的生意。 他們通常不會在 Flip 或 Flop 等節目的屏幕上顯示的是,必須編寫商業計劃。
如果您正在考慮創辦一家購買房屋、修理房屋然後以盈利方式轉售房屋的企業,那麼第一步就是編寫一份商業計劃書。 為房地產公司編寫商業計劃將幫助您確定目標並創建一個生動的路線圖 - 一種建立業務的工具。 查看 Bplans 的房地產公司樣本商業計劃以獲取靈感。 它們可以免費下載。
根據您的目標,有幾種不同類型的商業計劃。 如果您正在尋求投資或銀行貸款,那麼您需要一份傳統的商業計劃書。 如果您想制定戰略計劃來規劃您的業務增長潛力,您可以考慮精益商業計劃。
本指南將引導您完成如何為您的房地產公司編寫完整的商業計劃的步驟。 但要知道精益計劃與傳統商業計劃的所有組成部分相同——只是更短。
無論您選擇哪種類型的計劃,請記住,商業計劃是一份動態文件。 隨著時間的推移,您應該定期重新訪問它。 每個月設定一個特定的時間來審查它,將預測與實際進行比較並根據需要進行修改。 假設會根據經驗而變化,您的商業計劃也應該隨著這些假設而變化。 作為房地產經紀人,它可以成為設定和實現目標的強大工具。
執行摘要
執行摘要提供您的房地產公司和你的計劃的概要。 將其限制為 1 到 2 頁。 它是您整個計劃的迷你版。
所以一定要把它寫在最後,在你已經考慮過商業計劃的其他部分之後。 投資者將閱讀您的執行摘要,並決定是否值得花時間閱讀計劃的其餘部分。 所以一定要全力以赴。 保持簡短。
首先,您想對您的服務進行廣泛的概述:純房地產? 房地產和抵押貸款? 標題工作怎麼樣? 您還需要總結一些結構和財務信息。 例如,它是有限合夥企業還是有限責任公司?
考慮這個例子:Pleasant Acres Real Estate, LLC (PARE) 是一家位於德克薩斯州埃爾帕索的初創公司。 PARE 專門通過購買需要維修的房屋,對其進行翻新,然後將其重新投放市場來修復和翻轉住宅物業。
您的執行摘要將包括以下部分:
- 您是誰:您的公司名稱、位置和聯繫信息。
- 您提供什麼以及您的企業解決的問題:您的公司提供什麼以及為什麼需要它? 這是您的價值主張。
- 目標市場:誰是您的理想買家? 他們是在尋找入門之家還是更永久的住所? 請明確點。
- 競爭:還有誰提供類似的服務?
- 團隊:您的管理團隊中有哪些人?
- 財務摘要:解釋您的商業模式、啟動成本、收入和對公司的負債。 提及您的資金需求。
- 里程碑和吸引力:您如何確認您所在的位置需要您的公司?
定位貴公司的機會
既然您已經知道要包含在執行摘要中的內容,請將該信息歸檔以備將來使用。
是時候開始編寫您的計劃了。 從機會部分開始,因為您是最後編寫執行摘要。 您計劃的下幾個部分將共同描述您公司的商機。 您將涵蓋您確定的問題以及您的公司提供的解決方案。 然後,您將仔細考慮您的理想客戶、您的競爭對手和您的增長機會。
您商業計劃的這一部分描述了您提供的服務以及它們如何使您的客戶受益。
問題及解決方案
想想您的房地產公司將著手解決的具體問題。 市場上缺少什麼,您的競爭對手沒有提供或沒有提供足夠的東西?
問題:埃爾帕索是一個熱門的房地產市場,很多年輕人和家庭都在尋找便宜的房子。 他們通常不想自己翻修房產,而更願意快速搬進翻蓋房。
解決方案: PARE 為那些沒有時間、知識或金錢自己進行裝修的年輕人承擔裝修費用。 想想是什麼讓您的房地產公司在競爭中脫穎而出。 例如,PARE 依靠其翻房能力以較低的成本購買房產並以較高的價格出售。
在編寫計劃的這一部分時,請考慮與客戶或潛在客戶交談,以確保您正在為他們解決實際問題。
目標市場
您的目標市場是您理想的潛在客戶。 本節闡明了他們是誰,以及他們中有多少人。
例如,PARE 在埃爾帕索房地產市場修復和翻轉房屋。 埃爾帕索的年齡中位數為 33 歲,家庭收入中位數為 37,172 美元,是向不想自己承擔重修房屋負擔的年輕單身人士和新家庭出售翻新房屋的主要市場。
一個正式的市場分析可以幫助驗證是否存在在你的預期位置需要你的特別練習。 您還想進行一級和二級市場研究。
您的目標市場部分應包括:
TAM、SAM 和 SOM
TAM、SAM 和 SOM 代表總可用市場(TAM)、細分可用市場 (SAM) 和市場份額 (SOM)。
在這裡,您正在查看針對每個人(您所在地區所有正在尋找房屋的人)與您的理想客戶(可能是那些願意為已經裝修的房屋支付額外費用的人)與數量之間的差異您認為可以在最初幾年內實際接觸到的新購房者。
這裡的想法是,並非每個人都會成為理想的客戶。
買家角色
創建一個代表您理想客戶的角色。 他可能是一個擁有年輕家庭的 35 歲男子,正在尋找他的第一個入門之家。
問問自己,作為他的房地產公司,他需要從你那裡得到什麼。 想想您可以提供哪些服務來滿足這些需求。 定制您的營銷和銷售計劃,以吸引更多像您的理想客戶一樣的人。
重點客戶
如果您主要向消費者銷售產品,則可以跳過本節並繼續。 對於向其他企業銷售產品的公司而言,這一點更為重要。
您可能會考慮與當地企業合作,他們會將人們推薦給您的房地產服務。
競爭與競爭矩陣:
列出競爭對手——在房地產等高度分散的市場中有很多競爭對手——並分析是什麼讓它們具有競爭力。
由於市場的競爭性質,人們在提供全方位服務的房地產經紀人和收取“按服務收費”的房地產經紀人之間做出選擇已變得很普遍。 有競爭力的定價和附加服務是房地產公司保持競爭力的其他方式。 以下是您作為房地產經紀人應該提供的一些服務。
未來的產品和服務
命名您將提供的產品/服務,因為您的公司賺了更多的錢,並且您的市場開發了新的需求。
也許您想從一個單獨的房地產經紀人在地面翻轉房屋轉變為房地產團隊的經理。 此舉可以騰出時間來吸引更多客戶,而不是每天處理業務的具體細節。 也許您想擴展到國際房地產市場並接觸全球客戶群。 或者,您可能想要進行二級專業化,例如將舊倉庫變成公寓。
在本節中描述您對未來的大局構想。
執行:您的公司將如何應對機會
執行部分描述了您將如何最大化您的業務機會。
本節的組成部分包括:
- 您的營銷和銷售計劃
- 戰略夥伴關係或聯盟
- 您的運營計劃
- 您的團隊和公司信息
- 財務計劃
- 您需要達到的里程碑和指標才能可行
- 您的主要假設和風險
- 您的資金詢問和退出策略(如果適用)
營銷和銷售計劃
在您的營銷和銷售計劃中,您將更多地說明您將如何吸引您所在地區的市場。
例如,在 2018 年, Trulia將埃爾帕索列為該國 100 個人口最多的大都市區中最熱門的五個房地產市場。 它稱這座城市為“社會年輕人和單身人士的熱門市場”。 這些排名幫助房地產公司提供最適合其地區市場的服務。
在您對計劃的這一部分進行過多設置之前,了解有關進行市場調查的更多信息。
包括什麼:
- 定位:描述您將如何向市場展示您的公司。 房地產公司的定位將特定於您的位置和您瞄準的細分市場。 創建一個定位聲明來幫助你澄清你的想法。
- 使用此模型可以幫助: “對於 [目標市場描述] 誰 [目標市場需求],[我們的業務產品如何滿足需求]。 與[關鍵競爭]不同,它[最顯著的特徵]。”
- 定價:設計您的定價,以涵蓋您的成本並與市場價格相匹配。 您會想知道該地區的平均銷售和租金價格。 您會想知道在市場上出售房屋所需的平均時間。 您會想知道平均供應月數,或者目前市場上的房屋需要多長時間才能出售。
- 促銷:解釋您的廣告計劃和營銷策略,無論是在線、印刷還是網絡。 房地產公司可以考慮與Zillow等在線上市網站合作、組織社區旅遊或使用一系列其他營銷策略。 照片有助於您的在線房源吸引瀏覽者,許多房源網站最多允許上傳12 張房產照片。 考慮聘請專業攝影師,因為視覺效果非常重要。
- 戰略聯盟:列出與您合作的任何人或組織,例如第三方列表站點。 此列表將包括 Zillow 等網站以及與當地企業的任何合作夥伴關係。 在翻轉房屋時,您還需要諮詢各種專家。 這些合作夥伴可以包括律師、承包商、評估師和材料供應商。 您會充當所有房屋的鰭狀肢和經紀人,還是有時會翻轉房屋並與另一位房地產經紀人合作為您帶來買家? 您可以與許多組織建立合作夥伴關係,或者您可以簡單地向他們諮詢,作為您的房地產公司的資源。
有關如何營銷您的房地產公司的更多想法,請閱讀有關如何規劃和實施更多房地產營銷技巧的信息。

操作
運營部分涵蓋了您的業務運作方式,從物流到技術。
採購和履行
這就是您從其他供應商那裡接收“產品”以及將它們交付給客戶的方式。
向客戶“交付”房屋不是您的目標。 相反,您吸引客戶購買您出售的房屋。 然而,當您第一次創辦您的房地產公司時,您將希望努力與潛在客戶建立聯繫並保持聯繫。 這些客戶將為您提供可以投放市場的第一批房屋。
技術
房地產公司現在使用各種令人興奮的新技術。
業內人士預測,技術將發展以產生更多數據驅動的洞察力,以了解哪些空間可為居民帶來最大價值。 其他人預測自動估值模型將提供更複雜的收入和費用信息,可能會取代財務分析師。
從 Facebook 到 Snapchat 的社交媒體平台提供地理圍欄廣告機會,讓房地產經紀人可以在他們的智能手機上找到潛在客戶和投資者。 Notarize提供安全的在線公證服務,這對於簽名繁重的企業來說是必不可少的。
文檔和信息存儲
找到適合您的歸檔系統。 確保培訓所有人員遵守該系統。 考慮創建紙質文檔的電子備份。 創建電子郵件的 PDF 文件以存儲它們。 研究文檔管理的最佳實踐,尤其是在處理私人信息時。
里程碑和指標
在您開展業務之前和之後,為特定里程碑設置開始日期、結束日期和預算。 設定可衡量的、可實現的里程碑。 里程碑可以是關於您的房地產公司的任何方面,只要它們強調增長。 對於指標,決定定期檢查哪些數字以跟踪公司的健康狀況。
房地產公司的關鍵指標可能包括:
- 每次銷售的平均佣金
- 平均售價隨時間的變化
- 翻轉房產所花費的天數
- 房產在市場上停留的天數
- 翻轉房產的平均成本
- 每次銷售的訪問次數
- 要價和售價之間的百分比差異
本節還應包括牽引力、關鍵假設和風險的示例:
- 牽引力:回顧您已實現的主要里程碑。 這些里程碑表明您的商業模式有效,並且您正在滿足您的市場需求。 牽引力是您說服投資者您值得投資的方式。
- 關鍵假設和風險:承認您的業務所基於的假設。 如果可以,請著手證明它們是正確的。 此外,討論風險,讓投資者知道你已經考慮過可能出現的問題,並且你有應對挑戰的計劃。 房地產市場與整體經濟息息相關。 經濟波動會影響人們購買房屋的能力和意願。 在翻轉房屋時,評估財產可能是一種風險。 您可能會在購買房屋時支付過多費用,而在出售房屋時卻無法獲利。 您永遠無法真正 100% 確定您對房屋的價值進行了評估。
您還應該為翻轉過程中出現的意外成本做好準備。 也許您在正在翻轉的房子的廚房水槽下發現了黑色黴菌。 避免購買狀況不佳的房屋。 購買前進行房屋檢查,或至少與了解管道、電氣等知識的人一起看房。避免實際上會降低轉售價值的裝修。 例如,添加游泳池可能會因為它帶來的風險而讓買家望而卻步。 自然也會帶來風險。
您購買、出售和出售的房產存在於特定環境中,並面臨這些環境中的任何風險,從自然災害到氣候變化。 房地產經紀人有充足的風險管理資源。
團隊
您的團隊可能比您的產品或服務更重要。 在此處描述您的團隊,即使只有您和接待員在您的辦公樓接聽電話。
- 管理團隊和資格:說明誰為您工作或與您一起工作,他們做什麼,以及您付給他們多少錢。 彙編他們的相關經驗和教育的細節。
- 招聘計劃:概述您需要雇用哪些人來填補管理團隊的技能差距,以及您打算向他們支付多少薪酬。
如果您將與您所在企業的其他房地產經紀人一起買賣房屋,請務必向您的客戶提供團隊中每個人的聯繫信息。
公司簡介
在本節中,包括有關貴公司的法律和組織結構的以下信息。
- 使命宣言:您的使命宣言闡明了您的公司為客戶、員工和所有者所做的工作的目標。 它會讀成這樣:“我們的任務是通過 Z(方法)為 Y(客戶)提供 X(服務)。”
- 知識產權:列出您擁有或正在申請的任何專利,並提及您從另一家公司獲得許可的任何核心技術。 當您創建圖像和廣告以營銷您的公司時,請務必避免侵犯版權。
- 法律結構和所有權:解釋您的業務結構以及誰擁有多少。
- 營業地點:描述公司的位置及其擁有的任何設施。 例如,PARE 位於共享辦公樓內,與其他初創公司一起租用私人空間。
- 如果是現有公司,則公司歷史:這為潛在的新員工提供了背景。
財務計劃
您的財務計劃可幫助您跟踪財務狀況,以便準確衡量您的業務績效。
包括以下關鍵要素:
- 損益表:通過列出所有收入和費用,然後記錄淨利潤或虧損總額,解釋您的企業如何在給定的時間(通常為三個月)內獲利或虧損。
- 現金流量表:記錄企業帶來了多少現金、支付了多少以及期末現金餘額(按月計算)的文件。
- 資產負債表:通過包括您在銀行中有多少資金、您的客戶欠您多少以及您欠供應商多少,來概括您的公司在特定時刻的表現。
- 銷售預測:您認為在給定時間範圍內(1 到 3 年)將銷售的產品的預測。
- 業務比率:將貴公司的財務狀況與行業概況中的數字進行比較。
- 人事計劃:員工成本。
- 資金用途:如果您正在尋求投資或貸款,則需要。 本節說明您將如何使用投資者的資金,無論是用於營銷還是購買庫存。
- 退出策略:如果您正在尋求投資,則需要。 本節包括有關您最終如何出售公司的簡要計劃。 您可以將其出售給另一家公司或公眾。 列出一些您最終可能出售的公司。 這對投資者很重要,因為它告訴他們如何從投資中賺錢。
此外,還要考慮啟動成本。 在修理和翻轉房屋時,房地產經紀人首先需要考慮四個關鍵成本:
- 購置物業成本
- 康復和維修費用
- 翻轉房屋的攜帶成本
- 營銷和銷售成本
真人秀電視誤導觀眾,如果他們認為購買價格、固定價格和銷售價格是他們在翻轉房屋時需要預測的唯一費用。
如果您使用第三方為您查找要翻轉的房產,您需要向他們支付查找費。 如果您貸款購買房產,則需要支付利息,因為您不知道何時完成翻轉和出售房產。
並且您想為您正在翻轉的房產支付保險費。 家庭腳蹼建議支付比基本房主保單更多的費用,因為裝修會帶來額外的風險。 計劃承擔所有費用,而不僅僅是基本費用。
附錄
該附錄提供任何圖表,圖形,圖像,或其他不適合在商業計劃書的其他部分物品的空間。 如果大量數據或視覺輔助工具處於計劃的中間,它們可能會分散注意力。 相反,把它們留在這裡。
您可以包括銷售預測和其他財務數據的擴展版本。 或者,您可以包括進一步擴展到未來的人事計劃,並顯示員工的保險費用。 您還可以在未來幾個月內包括關於稅收和利率的一般假設。
結論
現在,回去寫你的執行摘要! 完成商業計劃書的編寫後,請考慮下一步,例如市場研究和品牌推廣。 為了幫助您入門,您可以下載我們免費的傳統商業計劃模板或我們的精益計劃模板。 LivePlan還可以幫助您在準備好開始時完成編寫業務計劃的過程。
除了本指南之外,Bplans 還提供了幫助您入門的資源:我們的房地產業務啟動指南和我們的免費房地產業務計劃樣本。
請記住,您需要在編寫業務計劃後不斷審查和編輯它。 不要把它歸檔在某個地方的抽屜裡然後忘記它。 相反,將其用作確保您的房地產公司保持正常運轉的工具。